Bezahlbarer Wohnraum für jeden – wirklich ein neues „Problem“?

Eigentlich ist die Frage mit der Floskel „bezahlbarer Wohnraum“ schon beantwortet. Praktisch niemand hier und im gesamten Großraum München ist nicht davon betroffen. Sei es, weil man hier eine Arbeitsstelle gefunden hätte, aber keine Wohnung findet, die man sich zum zugesagten Gehalt leisten könnte. Sei es, weil man die elterliche Wohnung flügge geworden verlassen und trotzdem am Ort und gefundenem Arbeitsplatz bleiben möchte. Sei es, weil die Familie nach der Gründung natürlich größer wird und entsprechende Räume benötigen würde. Oder „nur“ weil man Angst hat, die beständig steigende Miete der bezogenen Wohnung demnächst nicht mehr bezahlen zu können.

All das verbirgt sich hinter dieser Floskel, für welche die SPD seit 20 Jahren immer wieder Lösungen gefordert und Möglichkeiten vergeblich beantragt hat. Damals ging es meistens noch um die so genannten „unteren“ Einkommensschichten, welche sich in immer länger werdenden Listen für Wohnberechtigungsscheine versammeln. Die sind aber genauso Stützen unserer Gesellschaft, die völlig zu Recht Unterstützung erwarten können. Was geschieht, wenn diese verschlafen werden, zeigt sich aktuell im Fachkräftemangel z.B. unserer Kinderbetreuungseinrichtungen sowie im gesamten medizinischen und Pflegesektor.

Mittlerweile ist das Problem aber auch in den mittleren Einkommensschichten angekommen und die CSU erwacht aus ignorantem Tiefschlaf. Sogar ein mittleres Einkommen plus mittlerem Vermögen reicht hierzulande nicht mehr aus, um sich dem Traum vom eigenen Wohnbesitz verwirklichen zu können. Da droht Ungemach, jetzt muss sogar eine CSU aktiv werden.

CSU und Grüne fordern Einheimischen-Modell. Was ist das und ist es in FFB eine angemessene Lösung?

Die Brucker CSU verwendet nur den Begriff. Was sie sich konkret darunter vorstellt, hat sie noch nicht kund getan. Einheimischenmodelle werden vorwiegend in Bayern seit etwa 30 Jahren und vorwiegend in ländlichen Gebieten praktiziert. Meistens geht es darum, kommunalen Grundbesitz Einheimischen zu vergünstigten Konditionen den Erwerb desselben zu ermöglichen. Das richtige Ziel dahinter ist, diese Einheimischen am Ort halten zu können und den immer wertvoller werdenden Grund eben nicht zu Höchstpreisen an auswärtige Investoren zu verramschen.

Über Jahrzehnte war strittig, ob und wie solche Modelle europarechtlich Bestand haben können (die PKW-Maut für Nicht Einheimische lässt freundlich grüßen). Mittlerweile ist diese Frage durch eine Vereinbarung mit der EU-Kommission abschließend geklärt. Kommunen dürfen solche Modelle anbieten, wenn die Auswahlkriterien mindestens zu 50% ausschließlich die soziale Situation der Bewerber betreffen und zu höchstens 50% die örtliche Herkunft bzw. die Verbundenheit mit dem Ort bewerten. Auch wenn dadurch einheimische Bewerber bei gleicher Berechtigung aus ihren wirtschaftlichen Verhältnissen heraus vermutlich eher einen Zuschlag erhalten würden, bleibt der Begriff Einheimischenmodell doch etwas irreführend, weil auswärtige Bewerber eben nicht ausgeschlossen bleiben dürfen.

Eines aber haben alle diese Modelle gemeinsam: Grundsätzlich geht es darum, den teuren Grund und Boden vergünstigt Bauwilligen zur Verfügung zu stellen, egal ob sie ein Einfamilienhäuschen darauf errichten oder z.B. als Baugemeinschaft ein Mehrfamilienhaus. Das erfordert aber, dass die Kommune über diesen Baugrund entweder selbst verfügt, ihn also unter eigener Kontrolle vergeben kann, oder aber über städtebauliche Verträge andere Grundbesitzer dazu verpflichten kann, Teile dieses Besitzes entsprechend solcher Kriterien zu verkaufen.

Die Stadt Fürstenfeldbruck verfügt aber kaum noch über eigenen Grundbesitz. Fast alle verbliebenen Flächen (z.B. Aumühle/Lände, Viehmarkt, Teile des Hochfelds, Niederbronner Weg) sind in den aktuellen Haushaltsplänen zum hochpreisigen Verkauf vorgesehen, um die dort jeweils notwendigen Maßnahmen für den Eigenbedarf und die Daseinsvorsorge der Bürgerschaft letztlich finanzieren zu können. Der von anderen Kommunen beschrittene Weg, frei werdende Flächen sich über Vorkaufsrechte zu sichern und danach sozial bewertet wieder zu veräußern, wurde von der CSU bislang stets abgelehnt. (Mit einer Ausnahme: An der Philipp-Weiss-Str. wollte OB Raff Vorkaufsrechte ausüben. Ein Schelm, wer dabei denkt, die Nähe zum Rathaus könnte hier eine Rolle gespielt haben oder der Umstand, dass sich auch viele Verwaltungsmitarbeiter die hiesigen Mietpreise nicht mehr leisten können).

Ein weiteres Problem liegt aber auch in den zulässigen Kriterien. So dürfen Bewerber nicht über ein Vermögen verfügen, das den Wert des zu erwerbenden Grundstücks übersteigt. Andererseits muss aber ein Vermögen vorhanden sein, um mindestens die Anschubfinanzierung des Bauvorhabens darstellen zu können. In heutigen Zeiten ein problematischer Balanceakt, der nach Presseberichten zuletzt in Olching neben anderen Problemen einige frisch gebackene Bauherren/frauen zum Aufgeben gezwungen hat.

Vor solchen Hintergründen erscheint es mindestens fraglich, ob solche Modelle ernsthaft einen Beitrag leisten können, auch Mittelständlern einen Weg aus der Wohnungsnot zu weisen. Ich werde weiter unten noch ausführen, welche Wege uns aktuell sinnvoller erscheinen.

Mit SoBoN bezahlbare Wohnungen schaffen. Wie geht das?

Ein Instrument dafür wäre die korrekte Umsetzung von Beschlüssen zur Sozialen Bodennutzung (SoBoN) gewesen. Die hat der Stadtrat in der „Regierungszeit“ der SPD-Bürgermeisterin Eva Schumacher am 26.07.1994 eigentlich beschlossen. Während der Amtszeit ihres Nachfolgers Kellerer (CSU) war davon wenig zu bemerken. Erst als die CSU einen Monat vor Ende dessen Amtszeit ihre wohnungspolitische Erweckung gefunden hat, wurden auf ihren Antrag hin am am 18.02.2014 die Grundmodalitäten des Modells angepasst. Die Abschöpfungsquote des Planungsgewinns eines Bauwerbers wurde von 30 auf 40% erhöht, weil die Stadt München dazu mittlerweile entsprechende Rechtssicherheit erstritten hatte. Seitdem hält sich Andreas Lohde (CSU) für den „Erfinder“ der SoBoN in Fürstenfeldbruck.

Tatsächlich aber hatte die Stadtverwaltung längst einen eigenen Umgang mit dem Instrument entwickelt, das damals sogar über unsere Stadtgrenzen hinweg als „Brucker SoBoN-Modell“ gehandelt wurde. Der besagt vereinfacht dargestellt, dass ein aufgrund von durch die Stadt über rechtlich genehmigte Erhöhungen ursprünglich vorhandenen (niedrigeren) Baurechts erzielbarer Gewinn derzeit zu 40% einerseits zugunsten bezahlbarer Mietwohnungen, andererseits zugunsten der für die (zusätzlichen) Bewohner nötigen sozialen Infrastruktur durch die Stadt abgeschöpft wird. Zur rechtssicheren Begründung leistet sich die Stadt teure Demografie-Gutachten, die allerdings neben reinen Wohnungsfragen auch merklich zu einer bedarfsgerechten Planung dieser Strukturen beitragen (nicht allerdings zur Bereitstellung der nötigen Personals).

Tatsächlich kam dieses Instrument beim erstmaligen Einsatz am Ende der „Ära Kellerer“ auch gleich zu Unrecht in Verruf. Damals ging es um den Neubau der sog. „Wüstenrot-Siedlung“ an der Frühlingsstraße. Nach (nicht nur) unseren Vorstellungen sollten dort erstmals auch genossenschaftlich orientierte Bauwerber bevorzugt zum Zuge kommen. Am Ende aber erhöhte der Großinvestor sein Angebot zugunsten der Stadt vor dem damals wirksam werdenden Hintergrund der SoBoN-Richtlinien in Millionenhöhe und bekam den Zuschlag. Der so anstelle von SoBoN erwirtschaftete Mehrerlös der Stadt wurde aber zweckentsprechend verwendet:

Klaus Pleil (BBV) kam wenige Monate später als OB ins Amt und hat mit diesem Mehrerlös umgehend Wohnungsbauplanungen auf städtischen Grundstücken an der Parsevalstraße sowie am Sulzbogen begonnen. Das Gebäude an der Parsevalstraße ist schon längst bezogen, der Abriss der Wohnungen am Sulzbogen vollzogen. Wie bekannt wurde Klaus Pleil aber jäh aus seinem Schaffen gerissen. Sein Nachfolger Raff (CSU) hat den Fortgang der Planungen am Sulzbogen hinter dem Rücken des Stadtrats erst ausgesetzt und dann beerdigt. Die dortige Baugrube ist bis heute ein Symbol von Lippenbekenntnissen der CSU zum Thema sozialer Wohnungsbau.

Seitdem funktioniert das Modell SoBoN aber gut. In allen seitdem erbauten großen Wohnanlagen sind anteilmäßig geförderte Wohnungen entstanden, für welche die Stadt Belegungsrechte hat, auch rechtzeitig angekündigt und vergeben hat. Leider sind das nicht allzu viele gewesen und sie haben den gleichzeitigen Schwund vorhandener Sozialwohnungen höchstens ausgleichen können.

Die Brucker SoBoN-Richtlinien stellen also derzeit die einzig rechtssichere Handlungsmöglichkeit der Stadt dar, ohne stadteigenen Wohnungsbau zumindest ein Mindestmaß an bezahlbarem Wohnungsangebot sicherstellen zu können. Unseren sämtlich abgelehnten Anträgen aus 2010 bis 2016 auf Errichtung eines eigenen städtischen Wohnungsbaus durch eine Wohnbaugesellschaft, die Anlage eines rechtssicheren Mietspiegels uvm. hinterher zu weinen, bringt jetzt leider nichts. Der Hinweis darauf sei aber erlaubt.

SoBoN-Grundlagen umverteilen der richtige Weg?

Rechtzeitig zum OB-Wahlkampf (wie bereits 2014 gesehen) präsentiert also die CSU gemeinsam mit den Grünen ihre „Vorstellungen“ für ein Einheimischenmodell. Die SPD erachtet dabei durchaus auch die Frage für wichtig, einheimischen Mittelständlern Wege aus der Wohnungsnot anzubieten. Leider können wir uns aber mit dem beantragten Weg nicht anfreunden.

Bisher bestand Einverständnis, dass entsprechend der dargestellten SoBoN-Richtlinien Investoren 40% des Wertgewinns, der allein aus dem von der Stadt ermöglichten Planungsrecht entsteht (und von diesen an die späteren Bewohner weitergegeben wird) der Stadtgemeinschaft rückvergüten müssen. Zweckgebunden sowohl für einen Anteil sozial geförderter Wohnungen im Projekt wie auch für dann nötige Infrastruktur.

Ihren Antrag nachrechnend wollen CSU und Grüne diesen SoBoN-Anteil aber zukünftig um die Hälfte kürzen und unterm Strich die andere Hälfte (also 20% der Abschöpfungen) den von ihnen beantragten Einheimischenregeln zugute kommen lassen.

Sie berufen sich dabei auf das „München-Modell“ der Landeshauptstadt. Richtig ist, dass in München tatsächlich unter ähnlichen Kriterien wie von ihnen vorgeschlagen auch einheimische Mittelständler unterstützt werden. Dort ist es aber eine zusätzliche freiwillige Leistung, welche die eigentlichen SoBoN-Regeln unberührt lässt. Das muss man sich leisten können, und wie CSU und Grüne derart zusätzliche Aufwendungen mit ihrer beständigen Schlechtrechnung der Brucker Haushaltssituation in Übereinstimmung bringen wollen, erschließt sich uns nicht.

De facto hat in FFB auch die komplette Anwendung einer 40%-Abschöpfung in den letzten Jahren den Schwund an Sozialwohnungen durch Ende derer Sozialbindungsfrist bestenfalls ausgleichen können. Einen fühlbaren Zuwachs konnte sie nicht erreichen. Es bleibt also nach wie vor bei höchstem Handlungsbedarf zugunsten bezahlbarem Wohnungsraum schon im unterem Einkommensbereich, der wider besseren Wissens in den letzten 6 Jahren ignoriert worden ist.

Selbst wenn die SPD glaubt, hier bessere Lösungswege anbieten zu können. Gegen eine zusätzliche Förderung haben wir nichts einzuwenden. Wenn aber die knappen SoBoN-Mittel, die schon jetzt allenfalls zum Erhalt eines Status quo ausreichen auch noch dafür herhalten sollen, persönlichen Eigentumserwerb zu unterstützen, müssen wir uns wehren. In dieser Stadt leben Tausende Mitbürger/innen, die sich bis an ihr Lebensende nicht einmal die Frage werden stellen können, ob sie über Wohneigentum nachdenken sollten. Solange deren Existenzmöglichkeit in unserer Mitte nicht gewährleistet werden kann, werden wir keine städtischen Mittel zum Erwerb von Privateigentum zur Verfügung stellen.

Eigentum oder Miete, wo liegt der Unterschied?

Genau in dieser Frage liegt nämlich des Pudels Kern begraben. Mit ihren Umverteilungsvorstellungen der SoBoN-Erlöse wollen CSU und Grüne eben in Zukunft nicht mehr nur den Bau bezahlbarer Mietwohnungen unterstützen. Sie wollen mit Hilfe dieser knappen Gelder auch weitere Personenkreise finanziell unterstützen, privates Wohneigentum zu erwerben. Nur so lassen sich zumindest derzeit die formulierten Hintergründe ihrer Anträge verstehen. Nachdem sie ihre Vorstellung von Einheimischen-Modellen nicht weiter ausführen (die ja auch in Richtlinien für die Vergabe von Mietwohnungen eingepflegt werden könnten, obwohl die Vergabe in der Praxis vermutlich ohnehin schon in dieser Richtung gehandhabt wird), kann man ja nur die eingeführte Begrifflichkeit zur Interpretation heranziehen.

Schon unter Gerechtigkeitsaspekten lässt sich trefflich darüber streiten, ob tatsächlich Personen, die aus eigenem Vermögen heraus schon über Immobilien als Eigentumsanlage zumindest nachdenken können, finanzieller kommunaler Unterstützung bedürfen, solange eine überwiegende Mehrzahl ebenso ortsansässiger Personen sich noch nicht einmal mehr eine Mietwohnung leisten können. Die Meinung der SPD ist jedenfalls eindeutig: Zuerst muss die Wohnsicherheit der Mieter gewährleistet sein, bevor man über weitere Förderungen überhaupt nur nachdenkt.

Die Frage hat darüber hinaus aber auch einen gesellschaftlichen Aspekt. Die Hauptursache des Mangels an bezahlbarem Wohnraum liegt ja an den extremen Bodenwertsteigerungen gerade in Ballungsräumen. SoBoN-Regeln dienen genau durch die Abschöpfung eines Teil dieser Steigerung zugunsten sozialer Bestimmung (daher der Name) eben dem Zweck, genau diese Wirkungen zumindest abfedern zu können.

Die Förderung von Eigentum bewirkt aber das genaue Gegenteil. Hier wird persönlich verfügbarer und veräußerbarer Besitz geschaffen, der natürlich von zukünftigen Wertsteigerungen direkt profitiert. Die Erfahrungen mit Einheimischenmodellen zuletzt in Schongau zeigen, dass eben oft nicht wirksam ausgeschlossen werden kann, dass sich Einzelne über solche Förderungen schlicht persönlich bereichern, indem das günstig per Förderung ergatterte Eigentum alsbald mit quasi sicherem Gewinn versilbert wird. Das sind sicher Ausnahmefälle, trotzdem bleibt bestehen:
Die Förderung eines sozial gebundenen Mietwohnungsbaus schließt solche Manöver aus. Sozialwohnungen unterliegen einer Bindungsfrist von 30-40 Jahren (je nach Modell), die an den Wohnungen gebunden bleibt. Das schränkt ihre Verkäuflichkeit und damit eine verbundene Wertsteigerung deutlich ein und trägt so dazu bei, auch insgesamt spekulative Wertsteigerungen abzufedern.

Wie können Genossenschaften als Alternative beitragen?

Dabei gibt es hervorragende Alternativen für den Mittelstand, welche spekulative Bodenwertsteigerungen genauso wirksam dämpfen wie der geförderte Bau von Mietwohnungen. Und diese können einem Mittelstand mit grundsätzlich „baufähigen Vermögen“ weitgehend ähnliche Freiheiten bieten, das eigentliche Problem weitgehend (und wie gewünscht) eigenständig zu lösen.
In München, Freiburg, Tübingen, Olching(!) und anderswo haben Genossenschaften und/oder Baugemeinschaften als Gemeinschaft von Einzelpersonen wegweisende Wohnungsbauten, teilweise ganze Stadtviertel erstellt, die dennoch dem einzelnen Bauwerber ausreichend Gestaltungsfreiheit gelassen haben, die persönliche Wohnsituation zu bestimmen.

Es herrscht sicher Konsens in der Brucker Stadtgemeinschaft (abgesehen offenbar von Aich ), dass die Zeiten von ebenerdigen Einfamilienhäuschen vorbei sind. Nicht nur sind Grund und Boden schlicht zu teuer geworden, als dass sie nur noch mit einer Wohneinheit besetzt werden könnten. Die knappen Flächen müssen einfach besser ausgenutzt, also in die Höhe gebaut werden, damit auf ihrer Grundfläche noch genügend Platz für gesellschaftliche Bedürfnisse (Grün-, Spiel- und Begegnungsflächen wie auch nötiger Verkehr) verbleiben kann. Besser in die Höhe bauen, um am Boden mehr Platz zu haben. Stichworte dafür: Klimaschutz, Schwammstadt, lebenswertes Umfeld.

Das alles ist gefühlt Gemeingut geworden, endet aber zu oft dann, wenn es um die eigene, direkte Nachbarschaft geht. Die soll so bleiben, wie sie war. Selbst wenn solche Fragen noch Teil vieler schmerzhafter Diskussionen in konkret werdenden Einzelfällen bleiben wird, sie lösen das unmittelbare Wohnungsproblem eben nicht. Junge oder werdende Familien mit vorhandenem, aber überschaubaren Vermögen wollen wissen, wo und wie sie sich ihr „Nest“ für die eigene Zukunft einrichten können.

Unsere Antwort: Genossenschaften gründen. Wenn nun schon offensichtlich ist, dass sich schlicht notgedrungen mehrere Bauwerber einen Bauplatz teilen müssen, um ihre Vorstellungen eben in „die Höhe zu stapeln“, sind Genossenschaften das beste Instrument dazu, solche Ziele gemeinsam zu erreichen. Auf unsere Anträge hin hat sich ja auch die Stadt selbst verpflichtet, solche Modelle zukünftig bevorzugt zu berücksichtigen z.B. bei der Vergabe von Baugrund oder planerischen Vorgaben, wie sie demnächst bei einigen Projekten anstehen. Es ist Zeit, sich hier von früher als Lippenbekenntnisse eingestuften Soll-Beschlüssen zu verabschieden und dieselben mit Leben zu füllen.

Genossenschaften gleichen den zuvor dargestellten Konflikt zwischen Miete und Eigentum sowie dessen Auswirkung auf Spekulation völlig wirksam aus. Die als Bauwerber verbundenen Genossen erwerben nämlich nicht persönliches Eigentum, das sie nach Gutdünken versilbern können. Sie erwerben die Nutzungsrechte an der Immobilie, die sie vererben, verfügen, verschenken können, wie sie möchten. Sie können die Immobilie selbst aber nur schwer versilbern. Das Eigentum an der Immobilie bleibt immer bei der Genossenschaft als eigenständigem Akteur.
Diese kann sich zwar per Satzung auch soziale Grundsätze geben, muss das aber nicht. Selbst wenn auch hier Winkelzüge nicht auszuschließen sind: In alller Regel wird ein genossenschaftlich bebautes Grundstück auf sehr lange Zeit einer Bodenwertspekulation entzogen sein, weil es zumindest nur sehr schwer verkauft werden kann.

Genossenschaften können also auch Mittelständlern wirksam helfen, ihre Vorstellungen und Anliegen umzusetzen. Dazu bedarf es aber eines Verstehens der Möglichkeiten dieser Rechtsform. Das zu fördern und dafür auch Geld in die Hand zu nehmen, wird jederzeit unsere Zustimmung finden. Einzelpersonen aber bei der Erweiterung privaten Vermögens mit städtischen Geldern unter die Arme zu greifen keinesfalls.

Verwaltungshandeln solchen Erfordernissen anpassen

Wir verbreiten hier ja auch keine sensationellen Neuigkeiten. Diese Vorstellungen sind schon längst in Teilen der Stadtgesellschaft angekommen. Die damals beim oben geschilderten Wüstenrot-Projekt zu kurz gekommene Baugemeinschaft, die eine sozial ambitionierte Alternative vorgestellt hatte, gibt es nach wie vor. Nur hat es seitdem für sie keine Baumöglichkeit mehr gegeben. Kürzlich hat sich aus einer Arbeitsgemeinschaft heraus eine erste Bürgergenossenschaft entwickelt, die sich derzeit wohl in Gründung befindet. Zaghafte erste Wurzeln in der Stadtgemeinschaft gibt es also durchaus schon.

Auch die Kiener-Stiftung verfügt über ein beträchtliches Grundvermögen, mit dem sie nach ihren Stiftungszweck zu bezahlbarem Wohnraum beitragen kann und will. Gegenüber den Fraktionen hat sie aber ganz deutlich ihr Unverständnis bekundet, wie sie durch verschiedene Beispiele begründet immer wieder in der Umsetzung solcher Projekte seitens der städtischen Bauverwaltung wenn nicht ausgebremst, so doch wenig unterstützt wird.

Städtische Bauverwaltung unter einem neuen OB muss begreifen, dass ihre Aufgabe der Überwachung gesetzlicher Vorgaben sich nicht darin erschöpfen darf, als möglichst eng auslegender Verhinderer eines sozial ambitionierter Bauprojekte aufzutreten, sondern vielmehr muss sie aktiv solche Pläne in ihrem Wirken fördern, beraten und begleiten. Auch hier wirken viele ehrenamtliche Kräfte, die kompetente und proaktive Hilfe und Unterstützung im Vorfeld benötigen und nicht baurechtliche Belehrungen oder Ablehnungen im Nachhinein.

Knackpunkt: Zielführende Arbeitsrichtlinien erarbeiten

Wenn man also darüber nachdenkt, auch den Mittelstand bei seinen überdeutlich gewordenen Problemen zu unterstützen, was die SPD ganz ausdrücklich unterstützt, sollte man die Wahl der Mittel zur Erreichung dieses Ziels sorgfältig bedenken. Die beantragte Kürzung von Fördermitteln aus SoBoN-Erlösen, die bisher exklusiv einem sozialen Wohnungsbau und sozialer Infrastruktur zugewidmet waren, ist ausdrücklich nicht zielführend, weil es gleichwertige oder gesellschaftspolitisch sogar bessere Alternativen gibt.

Ein neuer OB ist sicher besser beraten, wenn er seiner Bauverwaltung als zukünftiges Arbeitsziel (neben Klimaschutzaspekten) eine spürbar und baldig zu verbessernde Lage auf dem Wohnungsmarkt vorgibt. Dazu gehört auch eine aktivere Rolle bei Verbreitung und Verständnis des Genossenschaftsgedankens, der Unterstützung solcher Gründungen wie auch der örtlich vorhandenen Akteure.

In dem Rahmen wären im Gegensatz zum Antrag von CSU und Grünen Diskussionen sinnvoll, wie Förderrichtlinien zum Bodenerwerb von Genossenschaften sowohl unter Klimaschutz- wie unter sozialen Aspekten sinnvoll und gleichwertig formuliert werden könnten. Und natürlich könnte die Stadt ähnlich wie in München mittlerweile verbesserte gesetzliche Grundlagen nutzen, Vorkaufsrechte auch konsequent zu realisieren. In manchen Fällen reicht auch die Drohung, um Sozialstandards sichern zu können.

Weitere Infos:

Leitlinien für Einheimischenmodelle

Darstellung des aktuellen SoBoN-Modells der Stadt München und seiner Geschichte (dem das Brucker Modell bisher jedenfalls weitgehend folgt):
https://stadt.muenchen.de/dam/jcr:2d51d546-ad5c-483c-814b-c46196344737/LHM_SoBoN_Broschuere_2022.pdf

Website der Kiener-Stiftung:

Der Beitrag Warum sind Genossenschaften das bessere Einheimischen-Modell? erschien zuerst auf SPD Fürstenfeldbruck.

Dr. Christoph Maier, Rechtsanwalt
Michael Schrodi, Mitglied Finanzausschuss des Deutschen Bundestags
Norbert Seidl, 1. Bürgermeister der Stadt Puchheim
Beatrix Zurek, Landesvorsitzende Bayerischer Mieterbund

Moderation: Peter Falk, Landtagskandidat

Sie sind herzlich eingeladen zur öffentlichen Veranstaltung des SPD-Unterbezirks Fürstenfeldbruck ins Puchheimer Kulturzentrum PUC.
Datum: Donnerstag, den 21.06.2018
Beginn: 20.00 Uhr

20180621 Veranstaltung Wohnen

Der Beitrag Wohnen – Grundrecht statt Luxus erschien zuerst auf SPD Fürstenfeldbruck.

Vor allem in und um Großstädten sind die Mieten in den vergangenen Jahren zum Teil extrem stark gestiegen. Bei Wiedervermietung von Bestandswohnungen liegen die Sprünge in München z.B. bei 25 Prozent. Auch in attraktiven Mittelstädten wie Fürstenfeldbruck sind die Mieten teilweise um über 30 Prozent gestiegen. Immer mehr Normalverdiener können sich deshalb das Wohnen in gefragten Citylagen nicht mehr leisten und müssen, soweit möglich, in günstigere Stadtrandgebiete ausweichen. So geht auf Dauer eine ausgewogene soziale Mischung in den Städten verloren und es kommt zu einer sozialen Verdrängung der einheimischen Bevölkerung.

Wegen der gesetzlichen Vorgaben kann aber eine Mietpreisbremse nur dann wirksam werden, wenn auch ein zugeordneter Mietspiegel existiert und die Stadt sich bemüht, in den Kreis der „Krisengebiete“ aufgenommen wird, in denen bezahlbarer Wohnraum gerade für die einheimische Bevölkerung zunehmend im Nirwana der Investoren entschwindet.

Antrag und Begründung als PDF ansehen

Der Beitrag Mietpreisbremse und Mietpreisspiegel auch für FFB erschien zuerst auf SPD Fürstenfeldbruck.

Diese Regelung kommt aber nur zur Anwendung in Gebieten, die zuvor von der jeweiligen Landesregierung als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen worden sind.

Was bedeutet Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse garantiert, dass die Miete bei Wiedervermietung von Bestandswohnungen gerade in gefragten Wohnlagen höchstens 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.

Die Mietpreisbremse ist keine Regelung für immer sondern höchstens für fünf Jahre. Die Länder können ab Inkrafttreten des Gesetzes bis zum 31. Dezember 2020 Mietpreisbremsen für jeweils fünf Jahre beschließen. Nach jeweils drei Jahren soll überprüft werden, ob diese noch sinnvoll und notwendig sind.

Die Mietpreisbremse gilt jedoch nicht für neu gebaute Mietwohnungen. So will der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Wohnungsbau weiterhin auch für private Investoren attraktiv bleibt. Denn die Wohnungsnot kann nur dadurch wirklich gelindert werden, dass mehr Wohnungen neu gebaut werden – als Sozialwohnungen von öffentlichen Wohnungsgesellschaften, von Genossenschaften aber auch von privaten Bauherren. Die SPD-Fraktion im Stadtrat unterstützt deshalb das „Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen“ unter der Federführung von Bundesbauministerin Barbara Hendricks (SPD). Denn nur ein ausreichend großes Wohnungsangebot garantiert, dass die Mieten stabil bleiben oder nur moderat steigen.

Die Mietpreisbremse gilt ferner auch nicht bei umfassend renovierten Mietwohnungen. Als umfassend gilt eine Modernisierung, wenn sie einem Neubau gleichkommt. Dies ist in der Regel dann der Fall, wenn die Investitionen für die Modernisierung einem Drittel der Investitionen für den Neubau entsprechen.

Da bis mindestens 2025 mit einem deutlichen Anstieg der Bevölkerung im Großraum München und in Fürstenfeldbruck zu rechnen ist, (Studien sprechen von 7-10% Zunahme), ist für Fürstenfeldbruck mit einem Mehr von ca. 2500-3600 Bürgerinnen und Bürgern zu rechnen, was allein für einen Mehrbedarf bei aktueller Belegungsquote von 2 Personen pro Wohnung von 1250-1800 Wohnungen in unserer Stadt sorgen wird. Dabei ist der Trend zu Singlehaushalten aller Altersstufen noch gar nicht berücksichtigt. Fließt dies in die Betrachtung der Wohnungssituation mit ein, ist ein weiterer, zusätzlicher Bedarf für Fürstenfeldbruck zu erwarten. Was dies für die schon aktuell höchst angespannte Wohnungssituation in unserer Stadt bedeutet, lässt sich heute erst erahnen. Neben einem Geschosswohnungsausbauprogramm ist die zu beschließende Mietpreisbremse und ein qualifizierter Mietpreisspiegel daher von eminenter Bedeutung.

Bedeutung eines Mietpreisspiegels

Gleichzeitig erfüllt ein qualifizierter Mietspiegel gem. § 558 d BGB wichtige Befriedungsfunktionen. So ist berichtet, dass nach Einführung des Mietspiegels in Germering 1994 die Zahl der Mietprozesse schlagartig zurückgegangen ist. Aber selbst im Konfliktfall werden aufwendige und langwierige Verfahren vermieden, weil teure Einzelfallgutachten im Streitfall entfallen können. Als wissenschaftlich fundierte Grundlage für die Mietpreisbremse ist der qualifizierte Mietpreisspiegel unverzichtbar. Gerade vor dem Hintergrund des vollzogenen Verkaufs der fast 1000 günstigen Fürstenfeldbrucker GBW-Mietwohnungen an einen Investor und der bereits in großer Zahl vorgenommenen Mieterhöhungen zeigt, wie bedeutend dieses Instrument für unsere Stadt wäre.

Weiterführende Informationen

Fragen und Antworten im Portal des Justizministeriums zur Mietpreisbremse.

Der Beitrag Mietpreisbremse in FFB erschien zuerst auf SPD Fürstenfeldbruck.

Wohnen ist zugleich auch eines der offensichtlichsten Abbilder dessen, wie eine Gesellschaft sich organisiert. Es schadet deshalb nicht, gerade in diesem Bereich als politische Partei auch unsere eigenen Ansprüche an eine Weiterentwicklung sozialer Strukturen zu hinterfragen und dann deutlich zu machen.

Fragen des Wohnens hängen ursächlich auch mit der Art zusammen, wie und was gebaut wird. Es stellt sich also die Frage, wie Politik Einfluss nehmen kann auf solche Faktoren.

Kommunen als Träger der Planungshoheit verfügen durchaus über ein Spektrum an Möglichkeiten, auf die Richtung und Gestaltung der Bautätigkeit Einfluss zu nehmen. Da über solche Mechanismen das Angebot an Wohnraum jeder Couleur zumindest mit beeinflusst werden könnte, betrifft es auch das ganze Spektrum aller folgenden Teilaspekte. Sie können also sowohl global über alle Einzelproblematiken wie auch speziell zu einem Punkt eingesetzt werden.

Wohnungssituation im Großraum München

Vor allem in und um Großstädten sind die Mieten in den vergangenen Jahren zum Teil extrem stark gestiegen. Bei Wiedervermietung von Bestandswohnungen liegen die Sprünge in München z.B. bei 25 Prozent. Auch in attraktiven Mittelstädten wie Fürstenfeldbruck sind die Mieten teilweise um über 30 Prozent gestiegen. Immer mehr Normalverdiener können sich deshalb das Wohnen in gefragten Citylagen nicht mehr leisten und müssen, soweit möglich, in günstigere Stadtrandgebiete ausweichen. So geht auf Dauer eine ausgewogene soziale Mischung in den Städten verloren und es kommt zu einer sozialen Verdrängung der einheimischen Bevölkerung.

Verstärkt wird diese Tendenz dadurch, dass die Mietpreisbindung in den meisten früher so genannten Sozialwohnungen ausläuft, es in den letzten Jahren aber versäumt wurde, entsprechenden Wohnraum „nachzubauen“. Ausserdem werden vorhandene Wohnungen zunehmend zu Single-Haushalten, was besonders junge und alte Menschen betrifft und die Anzahl der verfügbaren Wohnungen für die Nachfrager weiter verringert.

Der Großraum München gehört bereits jetzt zu den Gebieten der BRD, in dem die höchsten Mieten bundesweit bezahlt werden müssen. Nachdem in der Stadt München Flächen zum Wohnungsneubau zusehends knapper werden, wird sich dieser Druck auf das Umland verlagern. Um dem entgegentreten zu können, ist ein Bündel von Maßnahmen nötig, mit dem wir nicht zu lange zuwarten dürfen. Wer im hochpreisigen Segment Wohnungen bauen möchte, dabei in München selbst aber nicht mehr zum Zuge kommt, wird auf die Gemeinden des Umlands ausweichen, in denen er die wenigsten Restriktionen zu erwarten hat. Wer hier also als erster handelt, kann sich auch einfacher zunehmende Luxusverbauung zumindest eindämmen.

Was kann die SPD in FFB tun, mehr bezhalbaren Wohnraum zu schaffen und zu erhalten?

Als erste Maßnahme hat die SPD-Fraktion im Stadtrat einen neuerlichen Antrag gestellt, das von der Bundesregierung auf Betreiben der SPD zur Verfügung gestellte Instrument der Mietpreisbremse auch in FFB zu nutzen.

Update
Der Stadtrat hat beschlossen, die Aufnahme in die Liste der von Wohnungsnot betroffenen Gebiete zu beantragen. Die Grundlagen zur Erstellung eines Mietspiegels will er aber erst schaffen, wenn die gesetztlichen Grundlagen ausgereift sind.

Daneben hat sich der Stadtrat selbst verpflichtet, zukünftig bei der Genehmigung von Neubauprojekten zu verlangen, dass mindestens 30% dieser Bauvolumen dem mietpreisgebundenen (sozialen) Wohnungsbau unterliegen sollen. Letztlich erneuert dieser Beschluss einen Antrag der SPD aus den 90iger Jahren, welcher jedoch nie konsequent umgesetzt worden ist (mangels entsprechender Mehrheiten). Um dieses Instrument aber auf wirksame Füsse zu stellen, sollte auch in FFB ein Gesamtkonzept zur sozialen Bodennutzung (SoBoN) eingerichtet werden, wie es die Stadt München seit über 20 Jahren erfolgreich betreibt. Auch das Aufstellen von Erhaltungssatzungen in besonders von Sanierungswut bedrohten Gebieten wäre eine Möglichkeit.

Letztlich ist die SPD der Meinung, dass elementare Mittel der kommunalen Daseinsvorsorge immer noch am Besten durch die Kommune selbst ausgeübt werden sollen. Um ein notwendiges Maß an bezahlbaren Wohnraum sowohl qualitativ wie quantitativ neben der privaten Bautätigkeit absichern zu können, möchten wir mittelfristig die Errichtung einer kommunalen Wohnbaugesellschaft erreichen. Diese könnte auch versuchen, den fatalen und unsozialen Fehler der bayr. Staatsregierung, die ehemals in öffentlichem Besitz befindlichen Wohnungen der GBW-Gruppe in FFB zurückzukaufen, wie es die Stadt Puchheim bspw. getan hat.

Sowohl auf lokaler Ebene wie auch bei den Landes- und Bundesregierungen werden zunehmend Bündnisse für bezahlbares Wohnen eingerichtet. An dieses runden Tischen sollen Politiker, Mieterorganisationen, die Bauwirtschaft und weitere Experten versuchen, Lösungen zum Thema zu entwickeln.

Denkbar wäre auch eine Wiederauferstehung des Wohngelds, das sich wegen der rigiden Absenkung der Berechtigungsgrenzen quasi aus dem öffentlichen Leben verabschiedet hat.

Der Beitrag Bezahlbare Wohnungen bauen erschien zuerst auf SPD Fürstenfeldbruck.