Bezahlbarer Wohnraum für jeden – wirklich ein neues „Problem“?

Eigentlich ist die Frage mit der Floskel „bezahlbarer Wohnraum“ schon beantwortet. Praktisch niemand hier und im gesamten Großraum München ist nicht davon betroffen. Sei es, weil man hier eine Arbeitsstelle gefunden hätte, aber keine Wohnung findet, die man sich zum zugesagten Gehalt leisten könnte. Sei es, weil man die elterliche Wohnung flügge geworden verlassen und trotzdem am Ort und gefundenem Arbeitsplatz bleiben möchte. Sei es, weil die Familie nach der Gründung natürlich größer wird und entsprechende Räume benötigen würde. Oder „nur“ weil man Angst hat, die beständig steigende Miete der bezogenen Wohnung demnächst nicht mehr bezahlen zu können.

All das verbirgt sich hinter dieser Floskel, für welche die SPD seit 20 Jahren immer wieder Lösungen gefordert und Möglichkeiten vergeblich beantragt hat. Damals ging es meistens noch um die so genannten „unteren“ Einkommensschichten, welche sich in immer länger werdenden Listen für Wohnberechtigungsscheine versammeln. Die sind aber genauso Stützen unserer Gesellschaft, die völlig zu Recht Unterstützung erwarten können. Was geschieht, wenn diese verschlafen werden, zeigt sich aktuell im Fachkräftemangel z.B. unserer Kinderbetreuungseinrichtungen sowie im gesamten medizinischen und Pflegesektor.

Mittlerweile ist das Problem aber auch in den mittleren Einkommensschichten angekommen und die CSU erwacht aus ignorantem Tiefschlaf. Sogar ein mittleres Einkommen plus mittlerem Vermögen reicht hierzulande nicht mehr aus, um sich dem Traum vom eigenen Wohnbesitz verwirklichen zu können. Da droht Ungemach, jetzt muss sogar eine CSU aktiv werden.

CSU und Grüne fordern Einheimischen-Modell. Was ist das und ist es in FFB eine angemessene Lösung?

Die Brucker CSU verwendet nur den Begriff. Was sie sich konkret darunter vorstellt, hat sie noch nicht kund getan. Einheimischenmodelle werden vorwiegend in Bayern seit etwa 30 Jahren und vorwiegend in ländlichen Gebieten praktiziert. Meistens geht es darum, kommunalen Grundbesitz Einheimischen zu vergünstigten Konditionen den Erwerb desselben zu ermöglichen. Das richtige Ziel dahinter ist, diese Einheimischen am Ort halten zu können und den immer wertvoller werdenden Grund eben nicht zu Höchstpreisen an auswärtige Investoren zu verramschen.

Über Jahrzehnte war strittig, ob und wie solche Modelle europarechtlich Bestand haben können (die PKW-Maut für Nicht Einheimische lässt freundlich grüßen). Mittlerweile ist diese Frage durch eine Vereinbarung mit der EU-Kommission abschließend geklärt. Kommunen dürfen solche Modelle anbieten, wenn die Auswahlkriterien mindestens zu 50% ausschließlich die soziale Situation der Bewerber betreffen und zu höchstens 50% die örtliche Herkunft bzw. die Verbundenheit mit dem Ort bewerten. Auch wenn dadurch einheimische Bewerber bei gleicher Berechtigung aus ihren wirtschaftlichen Verhältnissen heraus vermutlich eher einen Zuschlag erhalten würden, bleibt der Begriff Einheimischenmodell doch etwas irreführend, weil auswärtige Bewerber eben nicht ausgeschlossen bleiben dürfen.

Eines aber haben alle diese Modelle gemeinsam: Grundsätzlich geht es darum, den teuren Grund und Boden vergünstigt Bauwilligen zur Verfügung zu stellen, egal ob sie ein Einfamilienhäuschen darauf errichten oder z.B. als Baugemeinschaft ein Mehrfamilienhaus. Das erfordert aber, dass die Kommune über diesen Baugrund entweder selbst verfügt, ihn also unter eigener Kontrolle vergeben kann, oder aber über städtebauliche Verträge andere Grundbesitzer dazu verpflichten kann, Teile dieses Besitzes entsprechend solcher Kriterien zu verkaufen.

Die Stadt Fürstenfeldbruck verfügt aber kaum noch über eigenen Grundbesitz. Fast alle verbliebenen Flächen (z.B. Aumühle/Lände, Viehmarkt, Teile des Hochfelds, Niederbronner Weg) sind in den aktuellen Haushaltsplänen zum hochpreisigen Verkauf vorgesehen, um die dort jeweils notwendigen Maßnahmen für den Eigenbedarf und die Daseinsvorsorge der Bürgerschaft letztlich finanzieren zu können. Der von anderen Kommunen beschrittene Weg, frei werdende Flächen sich über Vorkaufsrechte zu sichern und danach sozial bewertet wieder zu veräußern, wurde von der CSU bislang stets abgelehnt. (Mit einer Ausnahme: An der Philipp-Weiss-Str. wollte OB Raff Vorkaufsrechte ausüben. Ein Schelm, wer dabei denkt, die Nähe zum Rathaus könnte hier eine Rolle gespielt haben oder der Umstand, dass sich auch viele Verwaltungsmitarbeiter die hiesigen Mietpreise nicht mehr leisten können).

Ein weiteres Problem liegt aber auch in den zulässigen Kriterien. So dürfen Bewerber nicht über ein Vermögen verfügen, das den Wert des zu erwerbenden Grundstücks übersteigt. Andererseits muss aber ein Vermögen vorhanden sein, um mindestens die Anschubfinanzierung des Bauvorhabens darstellen zu können. In heutigen Zeiten ein problematischer Balanceakt, der nach Presseberichten zuletzt in Olching neben anderen Problemen einige frisch gebackene Bauherren/frauen zum Aufgeben gezwungen hat.

Vor solchen Hintergründen erscheint es mindestens fraglich, ob solche Modelle ernsthaft einen Beitrag leisten können, auch Mittelständlern einen Weg aus der Wohnungsnot zu weisen. Ich werde weiter unten noch ausführen, welche Wege uns aktuell sinnvoller erscheinen.

Mit SoBoN bezahlbare Wohnungen schaffen. Wie geht das?

Ein Instrument dafür wäre die korrekte Umsetzung von Beschlüssen zur Sozialen Bodennutzung (SoBoN) gewesen. Die hat der Stadtrat in der „Regierungszeit“ der SPD-Bürgermeisterin Eva Schumacher am 26.07.1994 eigentlich beschlossen. Während der Amtszeit ihres Nachfolgers Kellerer (CSU) war davon wenig zu bemerken. Erst als die CSU einen Monat vor Ende dessen Amtszeit ihre wohnungspolitische Erweckung gefunden hat, wurden auf ihren Antrag hin am am 18.02.2014 die Grundmodalitäten des Modells angepasst. Die Abschöpfungsquote des Planungsgewinns eines Bauwerbers wurde von 30 auf 40% erhöht, weil die Stadt München dazu mittlerweile entsprechende Rechtssicherheit erstritten hatte. Seitdem hält sich Andreas Lohde (CSU) für den „Erfinder“ der SoBoN in Fürstenfeldbruck.

Tatsächlich aber hatte die Stadtverwaltung längst einen eigenen Umgang mit dem Instrument entwickelt, das damals sogar über unsere Stadtgrenzen hinweg als „Brucker SoBoN-Modell“ gehandelt wurde. Der besagt vereinfacht dargestellt, dass ein aufgrund von durch die Stadt über rechtlich genehmigte Erhöhungen ursprünglich vorhandenen (niedrigeren) Baurechts erzielbarer Gewinn derzeit zu 40% einerseits zugunsten bezahlbarer Mietwohnungen, andererseits zugunsten der für die (zusätzlichen) Bewohner nötigen sozialen Infrastruktur durch die Stadt abgeschöpft wird. Zur rechtssicheren Begründung leistet sich die Stadt teure Demografie-Gutachten, die allerdings neben reinen Wohnungsfragen auch merklich zu einer bedarfsgerechten Planung dieser Strukturen beitragen (nicht allerdings zur Bereitstellung der nötigen Personals).

Tatsächlich kam dieses Instrument beim erstmaligen Einsatz am Ende der „Ära Kellerer“ auch gleich zu Unrecht in Verruf. Damals ging es um den Neubau der sog. „Wüstenrot-Siedlung“ an der Frühlingsstraße. Nach (nicht nur) unseren Vorstellungen sollten dort erstmals auch genossenschaftlich orientierte Bauwerber bevorzugt zum Zuge kommen. Am Ende aber erhöhte der Großinvestor sein Angebot zugunsten der Stadt vor dem damals wirksam werdenden Hintergrund der SoBoN-Richtlinien in Millionenhöhe und bekam den Zuschlag. Der so anstelle von SoBoN erwirtschaftete Mehrerlös der Stadt wurde aber zweckentsprechend verwendet:

Klaus Pleil (BBV) kam wenige Monate später als OB ins Amt und hat mit diesem Mehrerlös umgehend Wohnungsbauplanungen auf städtischen Grundstücken an der Parsevalstraße sowie am Sulzbogen begonnen. Das Gebäude an der Parsevalstraße ist schon längst bezogen, der Abriss der Wohnungen am Sulzbogen vollzogen. Wie bekannt wurde Klaus Pleil aber jäh aus seinem Schaffen gerissen. Sein Nachfolger Raff (CSU) hat den Fortgang der Planungen am Sulzbogen hinter dem Rücken des Stadtrats erst ausgesetzt und dann beerdigt. Die dortige Baugrube ist bis heute ein Symbol von Lippenbekenntnissen der CSU zum Thema sozialer Wohnungsbau.

Seitdem funktioniert das Modell SoBoN aber gut. In allen seitdem erbauten großen Wohnanlagen sind anteilmäßig geförderte Wohnungen entstanden, für welche die Stadt Belegungsrechte hat, auch rechtzeitig angekündigt und vergeben hat. Leider sind das nicht allzu viele gewesen und sie haben den gleichzeitigen Schwund vorhandener Sozialwohnungen höchstens ausgleichen können.

Die Brucker SoBoN-Richtlinien stellen also derzeit die einzig rechtssichere Handlungsmöglichkeit der Stadt dar, ohne stadteigenen Wohnungsbau zumindest ein Mindestmaß an bezahlbarem Wohnungsangebot sicherstellen zu können. Unseren sämtlich abgelehnten Anträgen aus 2010 bis 2016 auf Errichtung eines eigenen städtischen Wohnungsbaus durch eine Wohnbaugesellschaft, die Anlage eines rechtssicheren Mietspiegels uvm. hinterher zu weinen, bringt jetzt leider nichts. Der Hinweis darauf sei aber erlaubt.

SoBoN-Grundlagen umverteilen der richtige Weg?

Rechtzeitig zum OB-Wahlkampf (wie bereits 2014 gesehen) präsentiert also die CSU gemeinsam mit den Grünen ihre „Vorstellungen“ für ein Einheimischenmodell. Die SPD erachtet dabei durchaus auch die Frage für wichtig, einheimischen Mittelständlern Wege aus der Wohnungsnot anzubieten. Leider können wir uns aber mit dem beantragten Weg nicht anfreunden.

Bisher bestand Einverständnis, dass entsprechend der dargestellten SoBoN-Richtlinien Investoren 40% des Wertgewinns, der allein aus dem von der Stadt ermöglichten Planungsrecht entsteht (und von diesen an die späteren Bewohner weitergegeben wird) der Stadtgemeinschaft rückvergüten müssen. Zweckgebunden sowohl für einen Anteil sozial geförderter Wohnungen im Projekt wie auch für dann nötige Infrastruktur.

Ihren Antrag nachrechnend wollen CSU und Grüne diesen SoBoN-Anteil aber zukünftig um die Hälfte kürzen und unterm Strich die andere Hälfte (also 20% der Abschöpfungen) den von ihnen beantragten Einheimischenregeln zugute kommen lassen.

Sie berufen sich dabei auf das „München-Modell“ der Landeshauptstadt. Richtig ist, dass in München tatsächlich unter ähnlichen Kriterien wie von ihnen vorgeschlagen auch einheimische Mittelständler unterstützt werden. Dort ist es aber eine zusätzliche freiwillige Leistung, welche die eigentlichen SoBoN-Regeln unberührt lässt. Das muss man sich leisten können, und wie CSU und Grüne derart zusätzliche Aufwendungen mit ihrer beständigen Schlechtrechnung der Brucker Haushaltssituation in Übereinstimmung bringen wollen, erschließt sich uns nicht.

De facto hat in FFB auch die komplette Anwendung einer 40%-Abschöpfung in den letzten Jahren den Schwund an Sozialwohnungen durch Ende derer Sozialbindungsfrist bestenfalls ausgleichen können. Einen fühlbaren Zuwachs konnte sie nicht erreichen. Es bleibt also nach wie vor bei höchstem Handlungsbedarf zugunsten bezahlbarem Wohnungsraum schon im unterem Einkommensbereich, der wider besseren Wissens in den letzten 6 Jahren ignoriert worden ist.

Selbst wenn die SPD glaubt, hier bessere Lösungswege anbieten zu können. Gegen eine zusätzliche Förderung haben wir nichts einzuwenden. Wenn aber die knappen SoBoN-Mittel, die schon jetzt allenfalls zum Erhalt eines Status quo ausreichen auch noch dafür herhalten sollen, persönlichen Eigentumserwerb zu unterstützen, müssen wir uns wehren. In dieser Stadt leben Tausende Mitbürger/innen, die sich bis an ihr Lebensende nicht einmal die Frage werden stellen können, ob sie über Wohneigentum nachdenken sollten. Solange deren Existenzmöglichkeit in unserer Mitte nicht gewährleistet werden kann, werden wir keine städtischen Mittel zum Erwerb von Privateigentum zur Verfügung stellen.

Eigentum oder Miete, wo liegt der Unterschied?

Genau in dieser Frage liegt nämlich des Pudels Kern begraben. Mit ihren Umverteilungsvorstellungen der SoBoN-Erlöse wollen CSU und Grüne eben in Zukunft nicht mehr nur den Bau bezahlbarer Mietwohnungen unterstützen. Sie wollen mit Hilfe dieser knappen Gelder auch weitere Personenkreise finanziell unterstützen, privates Wohneigentum zu erwerben. Nur so lassen sich zumindest derzeit die formulierten Hintergründe ihrer Anträge verstehen. Nachdem sie ihre Vorstellung von Einheimischen-Modellen nicht weiter ausführen (die ja auch in Richtlinien für die Vergabe von Mietwohnungen eingepflegt werden könnten, obwohl die Vergabe in der Praxis vermutlich ohnehin schon in dieser Richtung gehandhabt wird), kann man ja nur die eingeführte Begrifflichkeit zur Interpretation heranziehen.

Schon unter Gerechtigkeitsaspekten lässt sich trefflich darüber streiten, ob tatsächlich Personen, die aus eigenem Vermögen heraus schon über Immobilien als Eigentumsanlage zumindest nachdenken können, finanzieller kommunaler Unterstützung bedürfen, solange eine überwiegende Mehrzahl ebenso ortsansässiger Personen sich noch nicht einmal mehr eine Mietwohnung leisten können. Die Meinung der SPD ist jedenfalls eindeutig: Zuerst muss die Wohnsicherheit der Mieter gewährleistet sein, bevor man über weitere Förderungen überhaupt nur nachdenkt.

Die Frage hat darüber hinaus aber auch einen gesellschaftlichen Aspekt. Die Hauptursache des Mangels an bezahlbarem Wohnraum liegt ja an den extremen Bodenwertsteigerungen gerade in Ballungsräumen. SoBoN-Regeln dienen genau durch die Abschöpfung eines Teil dieser Steigerung zugunsten sozialer Bestimmung (daher der Name) eben dem Zweck, genau diese Wirkungen zumindest abfedern zu können.

Die Förderung von Eigentum bewirkt aber das genaue Gegenteil. Hier wird persönlich verfügbarer und veräußerbarer Besitz geschaffen, der natürlich von zukünftigen Wertsteigerungen direkt profitiert. Die Erfahrungen mit Einheimischenmodellen zuletzt in Schongau zeigen, dass eben oft nicht wirksam ausgeschlossen werden kann, dass sich Einzelne über solche Förderungen schlicht persönlich bereichern, indem das günstig per Förderung ergatterte Eigentum alsbald mit quasi sicherem Gewinn versilbert wird. Das sind sicher Ausnahmefälle, trotzdem bleibt bestehen:
Die Förderung eines sozial gebundenen Mietwohnungsbaus schließt solche Manöver aus. Sozialwohnungen unterliegen einer Bindungsfrist von 30-40 Jahren (je nach Modell), die an den Wohnungen gebunden bleibt. Das schränkt ihre Verkäuflichkeit und damit eine verbundene Wertsteigerung deutlich ein und trägt so dazu bei, auch insgesamt spekulative Wertsteigerungen abzufedern.

Wie können Genossenschaften als Alternative beitragen?

Dabei gibt es hervorragende Alternativen für den Mittelstand, welche spekulative Bodenwertsteigerungen genauso wirksam dämpfen wie der geförderte Bau von Mietwohnungen. Und diese können einem Mittelstand mit grundsätzlich „baufähigen Vermögen“ weitgehend ähnliche Freiheiten bieten, das eigentliche Problem weitgehend (und wie gewünscht) eigenständig zu lösen.
In München, Freiburg, Tübingen, Olching(!) und anderswo haben Genossenschaften und/oder Baugemeinschaften als Gemeinschaft von Einzelpersonen wegweisende Wohnungsbauten, teilweise ganze Stadtviertel erstellt, die dennoch dem einzelnen Bauwerber ausreichend Gestaltungsfreiheit gelassen haben, die persönliche Wohnsituation zu bestimmen.

Es herrscht sicher Konsens in der Brucker Stadtgemeinschaft (abgesehen offenbar von Aich ), dass die Zeiten von ebenerdigen Einfamilienhäuschen vorbei sind. Nicht nur sind Grund und Boden schlicht zu teuer geworden, als dass sie nur noch mit einer Wohneinheit besetzt werden könnten. Die knappen Flächen müssen einfach besser ausgenutzt, also in die Höhe gebaut werden, damit auf ihrer Grundfläche noch genügend Platz für gesellschaftliche Bedürfnisse (Grün-, Spiel- und Begegnungsflächen wie auch nötiger Verkehr) verbleiben kann. Besser in die Höhe bauen, um am Boden mehr Platz zu haben. Stichworte dafür: Klimaschutz, Schwammstadt, lebenswertes Umfeld.

Das alles ist gefühlt Gemeingut geworden, endet aber zu oft dann, wenn es um die eigene, direkte Nachbarschaft geht. Die soll so bleiben, wie sie war. Selbst wenn solche Fragen noch Teil vieler schmerzhafter Diskussionen in konkret werdenden Einzelfällen bleiben wird, sie lösen das unmittelbare Wohnungsproblem eben nicht. Junge oder werdende Familien mit vorhandenem, aber überschaubaren Vermögen wollen wissen, wo und wie sie sich ihr „Nest“ für die eigene Zukunft einrichten können.

Unsere Antwort: Genossenschaften gründen. Wenn nun schon offensichtlich ist, dass sich schlicht notgedrungen mehrere Bauwerber einen Bauplatz teilen müssen, um ihre Vorstellungen eben in „die Höhe zu stapeln“, sind Genossenschaften das beste Instrument dazu, solche Ziele gemeinsam zu erreichen. Auf unsere Anträge hin hat sich ja auch die Stadt selbst verpflichtet, solche Modelle zukünftig bevorzugt zu berücksichtigen z.B. bei der Vergabe von Baugrund oder planerischen Vorgaben, wie sie demnächst bei einigen Projekten anstehen. Es ist Zeit, sich hier von früher als Lippenbekenntnisse eingestuften Soll-Beschlüssen zu verabschieden und dieselben mit Leben zu füllen.

Genossenschaften gleichen den zuvor dargestellten Konflikt zwischen Miete und Eigentum sowie dessen Auswirkung auf Spekulation völlig wirksam aus. Die als Bauwerber verbundenen Genossen erwerben nämlich nicht persönliches Eigentum, das sie nach Gutdünken versilbern können. Sie erwerben die Nutzungsrechte an der Immobilie, die sie vererben, verfügen, verschenken können, wie sie möchten. Sie können die Immobilie selbst aber nur schwer versilbern. Das Eigentum an der Immobilie bleibt immer bei der Genossenschaft als eigenständigem Akteur.
Diese kann sich zwar per Satzung auch soziale Grundsätze geben, muss das aber nicht. Selbst wenn auch hier Winkelzüge nicht auszuschließen sind: In alller Regel wird ein genossenschaftlich bebautes Grundstück auf sehr lange Zeit einer Bodenwertspekulation entzogen sein, weil es zumindest nur sehr schwer verkauft werden kann.

Genossenschaften können also auch Mittelständlern wirksam helfen, ihre Vorstellungen und Anliegen umzusetzen. Dazu bedarf es aber eines Verstehens der Möglichkeiten dieser Rechtsform. Das zu fördern und dafür auch Geld in die Hand zu nehmen, wird jederzeit unsere Zustimmung finden. Einzelpersonen aber bei der Erweiterung privaten Vermögens mit städtischen Geldern unter die Arme zu greifen keinesfalls.

Verwaltungshandeln solchen Erfordernissen anpassen

Wir verbreiten hier ja auch keine sensationellen Neuigkeiten. Diese Vorstellungen sind schon längst in Teilen der Stadtgesellschaft angekommen. Die damals beim oben geschilderten Wüstenrot-Projekt zu kurz gekommene Baugemeinschaft, die eine sozial ambitionierte Alternative vorgestellt hatte, gibt es nach wie vor. Nur hat es seitdem für sie keine Baumöglichkeit mehr gegeben. Kürzlich hat sich aus einer Arbeitsgemeinschaft heraus eine erste Bürgergenossenschaft entwickelt, die sich derzeit wohl in Gründung befindet. Zaghafte erste Wurzeln in der Stadtgemeinschaft gibt es also durchaus schon.

Auch die Kiener-Stiftung verfügt über ein beträchtliches Grundvermögen, mit dem sie nach ihren Stiftungszweck zu bezahlbarem Wohnraum beitragen kann und will. Gegenüber den Fraktionen hat sie aber ganz deutlich ihr Unverständnis bekundet, wie sie durch verschiedene Beispiele begründet immer wieder in der Umsetzung solcher Projekte seitens der städtischen Bauverwaltung wenn nicht ausgebremst, so doch wenig unterstützt wird.

Städtische Bauverwaltung unter einem neuen OB muss begreifen, dass ihre Aufgabe der Überwachung gesetzlicher Vorgaben sich nicht darin erschöpfen darf, als möglichst eng auslegender Verhinderer eines sozial ambitionierter Bauprojekte aufzutreten, sondern vielmehr muss sie aktiv solche Pläne in ihrem Wirken fördern, beraten und begleiten. Auch hier wirken viele ehrenamtliche Kräfte, die kompetente und proaktive Hilfe und Unterstützung im Vorfeld benötigen und nicht baurechtliche Belehrungen oder Ablehnungen im Nachhinein.

Knackpunkt: Zielführende Arbeitsrichtlinien erarbeiten

Wenn man also darüber nachdenkt, auch den Mittelstand bei seinen überdeutlich gewordenen Problemen zu unterstützen, was die SPD ganz ausdrücklich unterstützt, sollte man die Wahl der Mittel zur Erreichung dieses Ziels sorgfältig bedenken. Die beantragte Kürzung von Fördermitteln aus SoBoN-Erlösen, die bisher exklusiv einem sozialen Wohnungsbau und sozialer Infrastruktur zugewidmet waren, ist ausdrücklich nicht zielführend, weil es gleichwertige oder gesellschaftspolitisch sogar bessere Alternativen gibt.

Ein neuer OB ist sicher besser beraten, wenn er seiner Bauverwaltung als zukünftiges Arbeitsziel (neben Klimaschutzaspekten) eine spürbar und baldig zu verbessernde Lage auf dem Wohnungsmarkt vorgibt. Dazu gehört auch eine aktivere Rolle bei Verbreitung und Verständnis des Genossenschaftsgedankens, der Unterstützung solcher Gründungen wie auch der örtlich vorhandenen Akteure.

In dem Rahmen wären im Gegensatz zum Antrag von CSU und Grünen Diskussionen sinnvoll, wie Förderrichtlinien zum Bodenerwerb von Genossenschaften sowohl unter Klimaschutz- wie unter sozialen Aspekten sinnvoll und gleichwertig formuliert werden könnten. Und natürlich könnte die Stadt ähnlich wie in München mittlerweile verbesserte gesetzliche Grundlagen nutzen, Vorkaufsrechte auch konsequent zu realisieren. In manchen Fällen reicht auch die Drohung, um Sozialstandards sichern zu können.

Weitere Infos:

Leitlinien für Einheimischenmodelle

Darstellung des aktuellen SoBoN-Modells der Stadt München und seiner Geschichte (dem das Brucker Modell bisher jedenfalls weitgehend folgt):
https://stadt.muenchen.de/dam/jcr:2d51d546-ad5c-483c-814b-c46196344737/LHM_SoBoN_Broschuere_2022.pdf

Website der Kiener-Stiftung:

Der Beitrag Warum sind Genossenschaften das bessere Einheimischen-Modell? erschien zuerst auf SPD Fürstenfeldbruck.

Der Beitrag Städtischer Wohnungsbau verhindert – Schlag ins Gesicht für Wohnungssuchende erschien zuerst auf SPD Fürstenfeldbruck.

Erstens wird es darum gehen, mit welchen Grundsatzvorstellungen die Stadt weiterhin den Planungsprozess betreiben möchte. Solche wurden 2015 vom Stadtrat verabschiedet, und auf dieser Grundlage wurde mit großem personellem Aufwand diese Planung weiter vorbereitet. Später gewann die Idee einer Zusammenarbeit der Anrainerkommunen für ein Projekt dieser Größenordnung zu Recht an Gewicht. Der OB wurde beauftragt, mit seinen Bürgermeisterkollegen einen Rahmen für solche Kooperationen auszuloten. So lange sollten weitere Planungsschritte ruhen.

Das Ergebnis dieser Verhandlungen unseres OB wird jetzt öffentlich verhandelt. Dem Vernehmen nach wollte niemand der anderen Bürgermeister unsere ersten Grundsätze akzeptieren, vielmehr sollten diese auf Null zurückgestellt und neu diskutiert werden. Den rechtlichen Rahmen dazu soll ein so genannter Zweckverband bieten. Der wäre eine eigene Körperschaft mit eigenen Regeln, die zukünftig anstelle der Stadt die Planung auch rechtlich vollziehen würde. Obwohl die Stadt FFB an Fläche den Löwenanteil des Fliegerhorstareals planerisch betreut und er ihr gefühlt zugehört, hätte sie über ihre eigenen Gremien keinen Gestaltungseinfluss mehr.

Ausloten von Gemeinsamkeiten statt Zwangskorsett Zweckverband

Anscheinend ist eine Mehrheit der Stadtratsfraktionen deswegen zur Ansicht gelangt, zumindest zunächst keinen Zweckverband einrichten zu wollen. Vielmehr sollte der ebenfalls rechtlich definierte Rahmen einer Arbeitsgemeinschaft gewählt werden, in dem sich die Anrainergemeinden zunächst auf gemeinsame Zielsetzungen einigen können. Deswegen auch die neuerliche Diskussion über Leitlinien aus Brucker Sicht. Erst wenn hier ein Konsens besteht, den OB Raff über Nullstellung hinaus offensichtlich nicht erreichen konnte, wird ein Zweckverband diskutabel.

Ich erwarte eine spannende Diskussion. Die SPD in FFB wird jedenfalls auf der Vision „neuer Brucker Stadtteil der kurzen Wege“ bestehen und sich Vorstellungen eines Mega-Gewerbegebiets vehement widersetzen. Wir haben nicht umsonst in FFB Kriterien einer sozialen Bodennutzung der Zukunft durchgesetzt. Die müssen selbstverständlich und gerade bei diesem Zukunftsprojekt Anwendung finden.

Martin Haisch
SPD-Referent Stadtplanung und Wohnen

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Mirko Pötsch hatte im Vorfeld der Sitzung berichtet, warum der SPD-Fraktion so wichtig ist, dass dieses Wohnbauprojekt weiter in städtischer Hand bleibt. Finanzreferent Walter Schwarz hatte in eigenen Berechnungen dazu nachgewiesen, dass stadteigener Wohnbau über eine Frist von 70 Jahren deutlich günstiger käme als die seitens des OB vorgeschlagene Lösung, nämlich der Vergabe an einen privaten Bauherrn über Erbbaurecht. Für eine Nachschau dieser relativ simplen Berechnungen hätte die Stadtkämmerin aber nach eigener Aussage bis nach der Sommerpause Zeit benötigt.

Zünglein an der Entscheidungswaage war hier die BBV, die ja selbst erst vor kurzem einer Umplanung des ursprünglich am Sulzbogen geplanten Schülerhorts nur unter der Bedingung zugestimmt hatte, dass die verbleibende Wohnbebauung auf städtischem Grundstück am Sulzbogen dann unverzüglich durch die Stadt als Bauherrn und nachfolgendem Vermieter erfolgen müsse. Die Stadtverwaltung hatte in dieser Sitzung zugesagt, das auch leisten zu können.

Nur Wochen später ließ der OB dann im vorberatenden Ausschuss verkünden, die Kapazitäten seiner Verwaltung reichten nicht aus, um einen eigenen städtischen Wohnungsbau stemmen zu können. Überdies sei dieser nicht rentierlich, was Walter Schwarz dann durch eigene Berechnungen widerlegt hat. Zusätzlich wurde namens der CSU-Fraktion argumentiert, unsere Haushaltszahlen gäben solche Projekte nicht her. Die Finanzaufsicht würde unsere Haushalte so nicht genehmigen. Was völlig daneben ist, weil die Finanzaufsicht sich gerade an derart rentierlichen Projekten eben nicht stört und der Wohnungsbau mittlerweile zu kommunalen Pflichtaufgaben gehört.

Lüge als Geschäftsprinzip ?

Das nebenbei. Jetzt kommt der Hammer. Im Vertrauen auf die Richtigkeit solcher Informationen aus der Verwaltung war die BBV gewillt, einer Bebauung des städtischen Grundstücks durch Private zuzustimmen, obwohl sie ja das genaue Gegenteil gerade erst zur Bedingung gemacht hatten. Der BBV-Fraktionsvorsitzende Tommy Beer hatte aus seiner Sicht gerade nachvollziehbar begründet, warum seine Fraktion mehrheitlich für private Investition stimmen würde. Ihnen sei die schnelle Erstellung der Wohnungen wichtiger als dogmatische Überlegungen.

Dem widersprach Mirko Pötsch vehement zuerst mit Hinweisen, dass die Stadt sehr wohl eigenständig auch ohne Belastung der Verwaltung bauen könne, indem sie eben Planungsbüros beauftragen müsste. Danach nochmals mit der direkten Frage, woher denn die plötzliche „Unfähigkeit“ der Verwaltung käme, die noch vor Wochenfrist kein Problem bei der Bewältigung der Aufgabe gesehen hat.

Die wurde dann von Stadtbaurat Kornacher beantwortet, der davon nichts wissen wollte. Er sieht nach wie vor kein Problem darin, städtische Planungen am Sulzbogen zügig voranzubringen und einen Baubeginn im nächsten Jahr zu realisieren. Er wisse auch nicht, wer gegenteiliges auf welcher Grundlage behaupte. Kurzzeitiges schweigendes Atemholen im Sitzungssaal. Völlig logischer Antrag auf Sitzungsunterbrechung seitens der BBV, weil damit ihre internen Diskussionsgrundlagen zerbröselt worden sind. Unverständnis seitens des OB, der die Tragweite dieser Aussage noch nicht einmal für sich selbst realisieren kann.

Was will unser OB eigentlich?

Ich hatte noch nicht die Möglichkeit, den Nachweis zu führen, dass diese bewusste Desinformation öffentlicher Gremien allein vom OB ausgegangen ist. Der wird sich aber unschwer führen lassen. Der OB hat dieses städtische Wohnbauprojekt über die gesamten Jahre seiner eigenen Amtszeit ganz bewusst ausgebremst und so verzögert, dass die Kosten in ungeahnte (aber immer noch finanzierbare) Höhen entschwinden. Der Schaden für die Stadt liegt im Millionen-Bereich.

Der eigentliche Schaden liegt aber ganz woanders, wie ihn auch mehrere Stadträt/innen noch in der Sitzung formuliert haben. Bisher haben sie Vorlagen der Verwaltungsmitarbeiter/innen grundsätzlich als neutrale Darstellung Glauben schenken können und sich darauf auch verlassen. Jetzt stellt sich heraus, dass auch diese grundsätzlich hinterfragt werden müssen, weil sie eben vom OB so beauftragt worden sind und nicht genehme Verwaltungsmitarbeiter ausgebremst werden. Ganz offensichtliche Beispiele für solche Herangehensweise gibt es leider mittlerweile genügend.

Hier geht es (noch) nicht um Wahlkampf. Hier geht es um die Zukunft unserer Stadt. Das offenbar einzige Bestreben unseres bis 2023 gewählten OB scheint aber zu sein, möglichst jede Aufgabe, die Arbeit und langfristige Überlegung erfordert, von sich fern zu halten.

Der Beitrag Stadt FFB baut Wohnungen am Sulzbogen doch selbst erschien zuerst auf SPD Fürstenfeldbruck.

Das geplante Gebäude Am Sulzbogen 22 war nach dem Neubau unserer Häuser an der Parsevalstraße das letzte von drei städtischen Wohnbauprojekten, die noch unter OB Pleil auf den Weg gebracht wurden. Sie waren damals eigentlich als Ausgleich gedacht, weil die Stadt gegen stattliches Entgelt auf eigene Belegungsrechte in einem anderen Projekt verzichtet hat, das ein privater Bauträger ausgeführt hat.

Städtischer Wohnungsbau muss politisch gewollt sein und aktiv umgesetzt werden

Weiterer Hintergrund: Im Zuge der Nachberatungen des städtischen Haushalts 2018 schlug OB Raff bereits vor, sämtliche städtischen Wohnbauprojekte zu streichen, um andere Vorhaben genehmigungsfähig darstellen zu können. Vernünftige Vorüberlegungen wie den Bau von Wohnungen über geplanten stadteigenen Kitas sollte die zu gründende Wohnbaugesellschaft des Landkreises übernehmen (oder sonst jemand, notfalls auch ein privater Bauherr). So schön wir es finden, dass die Stadt FFB mit dem Landkreis und weiteren Kommunen unseren jahrelangen Forderungen entspricht und derzeit deren Aufbau aushandelt. Niemand kann derzeit sagen, ab wann diese Gesellschaft ernsthaft selbstständig in der Lage sein wird, Wohnungen zu bauen. Wohnungen brauchen wir aber jetzt. Konkret und nicht als Versprechen auf die Zukunft.

Wie alle damaligen Kandidaten hat Erich Raff vor seiner Wahl zum OB beteuert, Beschaffung bezahlbaren Wohnraums müsse obere Priorität haben. Die CSU-Fraktion hatte damals sogar selbst (!) beantragt, die Errichtung einer städtischen Wohnbaugesellschaft prüfen zu lassen (obwohl unser gleichlautender Antrag damals schon seit Jahren in den Schubladen vermoderte). Schon beim ersten Gegenwind hat er sich von solchen Vorstellungen wieder verabschiedet.

Kann städtischer Wohnungsbau „nicht rentierlich“ sein?

So hat er durch seine Verwaltung Befürchtungen vortragen lassen, dass (die überall anfallenden) Baukostensteigerungen städtischen Wohnungsbau am Sulzbogen so verteuern könnten, dass sie aus seiner Sicht mit bezahlbaren Mieten keine kostendeckende Refinanzierung ermöglichen. Den damaligen, einstimmig erteilten Auftrag des Stadtrats, über gebündelte Ausschreibungen neue Wege zu suchen, hat er ignoriert. Der zur selben Zeit an der Senserbergstraße bereits begonnene Kita-Bau wies solche Steigerungen ganz überraschend nur höchst begrenzt auf.

Außerdem trägt die CSU-Fraktion gerne vor, Wohnungsbau gehöre eben nicht zu den städtischen Pflichtaufgaben und müsse deswegen „leider“ eben hintanstehen. Diese Meinung wäre dann nachvollziehbar, wenn es sich nicht um Ertrag bringende Vermögenswerte handeln würde. Eine Platzgestaltung am Viehmarktplatz oder der Bau eines Sportzentrums (ebenfalls keine städtischen Pflichtaufgaben, aber trotzdem wichtig und notwendig) verursachen tatsächlich Ausgaben, weil sie im Gegensatz zu Wohnungen nach Errichtung keine Einnahmen hervorbringen.

Falsch dabei ist der Spargedanke: Kommunaler Wohnbau (und nur dieser) wird derzeit von Bund und Land mit 30% gefördert. Soweit er rentierlich ist, belastet er auch nicht die Haushaltssituation der Stadt und wird von der Kommunalaufsicht akzeptiert. Wer es in Zeiten von Niedrigzinsen mit einer 30%igen Förderung auf eigenen Grundstücken nicht hinbekommt, bezahlbaren Wohnraum finanzierbar zu realisieren, der kann entweder nicht rechnen oder will ihn prinzipiell nicht.

Fehlverstandene „Kompromisse“ lösen keine Probleme

Trotzdem verbleibt in der aktuellen Situation das Problem, den ursprünglich auf Anraten der Verwaltung in das Wohnbauprojekt integrierte Schülerhort bald bauen zu müssen, aber eben nach Ansicht des OB ohne Wohnungen. Nur aus dieser Pseudo-Not heraus entstand der Gedanke, den Hort eben jetzt doch wieder eigenständig an der Cerveteristraße zu errichten.

Dem haben BBV und CSU nunmehr zugestimmt unter der (BBV-)Bedingung, dass am Sulzbogen weiter in städtischer Hand gebaut wird. Damit ist das Viehmarkt-Syndrom mit Ewigkeits-Stillstand vorprogrammiert: Eine für eine dreiviertel Million erstellte, baureife Planung wird in die Tonne getreten. Der notwendige Schülerhort wird für etwa 1,5-2,0 Mio.€ an eher ungünstiger Stelle gebaut, noch dazu einstöckig. Das mag fachlich korrekt sein, ändert aber nichts am sinnlosen Flächenfraß. An der Haushaltslage ändert sich nichts, knapp zweieinhalb Millionen müssen so aber schon jetzt zusätzlich aufgewendet werden. Doch CSU und BBV beschließen als gemeinsamen Königsweg: Die Stadt soll am Sulzbogen möglichst mit Baubeginn 2020 selbst bauen. So würden es ja mehr Wohnungen, wenn wir sie bauen würden, und mehr Wohnungen könnten den Bau auch besser refinanzieren.

Das klingt eigentlich wie ein Paradefall für realen Irrsinn der beliebten Satiresendung „Extra3“. Damit wir ein geplantes Wohnbauprojekt angeblich rentierlich finanzieren können, wenden wir erst mal geschätzte 3 Mio.€ auf, um einen Schülerhort auszulagern (jetzt separat zusätzliche Baukosten für die Kita, bereits entstandene Kosten für die alte Planung am Sulzbogen plus Kosten einer neuen Planung dort).

Fehlgeleitete Haushaltsrechnung auf Kosten der Schüler/innen im Westen

Ohne irgendeine Autorisierung des Stadtrats hat der OB diesen neuen Schülerhort „sicherheitshalber“ bereits planen lassen, während seine Bauverwaltung für andere, berechtigte Anliegen grundsätzlich wegen tatsächlicher Personalprobleme keine Zeit hat. Er soll auf dem Gelände der neuen Schule West an der Cerveteristraße entstehen, für dessen Fläche der Stadtrat gerade erst (eigentlich) einen planerischen Wettbewerb beschlossen hatte, der damit weiter eingeschränkt wird.

In einem geradezu hanebüchenen, satirereifen Sachvortrag musste seine Verwaltung daraufhin begründen, warum sie entgegen vorheriger Vorstellungen (auf Betreiben der Verwaltung wurde der Schülerhort ja ursprünglich in das Wohnbauprojekt integriert) jetzt plötzlich einen Standort an der Cerveteristraße für unabdingbar hält. Kernthese dabei: Der Schülerhort müsse unbedingt vor dem Schulneubau errichtet werden, weil er für die jetzt bedürftigen Kinder gedacht sei und keinesfalls von den dann zukünftigen, im benachbarten Neubau befindlichen Schülern in Beschlag genommen werden sollte. Warum es für die vorhandenen Schüler/innen der bisherigen Schule West aber vorteilhafter sein sollte, 700 Meter weiter laufen zu müssen, um eine weitere Hauptverkehrsstraße zu queren, wurde nicht begründet.

Dieser Schülerhort wird errichtet werden direkt an der Cerveteristraße im Einfahrtsbereich einer der größten städtischen Baustellen der nächsten Jahre. In direkter Nachbarschaft beginnt gerade der Neubau der IGEWO- Wohnalage nahe den neuen Stadtwerken und sind die Wohncontainer für die Bauarbeiter des Bahnhofumbaus Buchenau angesiedelt. Er ist einstöckig geplant mit Photovoltaik auf dem Dach. Man war sich seit Jahren einig, dass im Zuge der Verhinderung von Flächenfraß einstöckige Gebäude der Vergangenheit angehören müssen. Der Einwand wurde ebenfalls abgewedelt mit dem Argument, man könne ja später noch „aufstocken“.

Die SPD bleibt am Ball

Das ist ein Schlag ins Gesicht der Familien des Brucker Westens. Hätte der OB einfach die bestehenden Vorgaben des Stadtrats schlicht zielführend umgesetzt, wäre ein sinnvoller Schülerhort bereits zum nächsten Schuljahr beziehbar. Jetzt bekommen wir erneut eine typische Brucker „Kompromisslösung“:

Einen als schnelle Notlösung geplanten Schülerhort am ungünstigsten Ort und trotzdem zeitnah keine dringend benötigten Wohnungen.

Wir werden deshalb durch dauernde Nachfragen sehr genau darauf achten, wie der OB diesen Mehrheits“kompromiss“ auch tatsächlich umsetzt und weiter darauf bestehen, dass die Stadt auf eigenen Grundstücken auch tatsächlich Wohnungsbau aktiv betreibt. Vor allem aber muss städtischer Wohnungsbau endlich als eigenes Handlungsfeld der Kommune begriffen werden. Der belastet nämlich städtischen Haushalt nicht. Aus anfänglichen Schulden wird über laufende Einnahmen Stadtvermögen, das dauerhaft bleibt. Das akzeptiert auch eine Kommunalaufsicht.

Der Beitrag Baugrube am Sulzbogen: Wie geht es weiter mit städtischem Wohnungsbau? erschien zuerst auf SPD Fürstenfeldbruck.

Ministerpräsident Markus Söder trägt aus der Sicht des SPD-Vertreters im GBW-Untersuchungsausschuss Volkmar Halbleib die volle Verantwortung für die Privatisierung der 33.000 bezahlbaren Mietwohnungen aus dem Besitz der Bayerischen Landesbank. Bei der Pressekonferenz zum Abschluss des GBW-Untersuchungsausschusses heute (10. September) im Bayerischen Landtag sagte Halbleib: „Es wäre für den Freistaat möglich gewesen, die Wohnungen zu kaufen und somit preisgünstigen Wohnraum zu erhalten. Es erschüttert mich, dass es von der Staatsregierung keine Initiative dazu gab.“ Darüber hinaus schiebe der Ministerpräsident die Schuld der EU zu: „Söder macht für den eigenen sozialpolitischen Sündenfall scheinheilig und gegen die Fakten die EU zum Sündenbock“, sagte Halbleib.

Für Natascha Kohnen ist der Verkauf der GBW-Wohnungen die größte sozialpolitische Fehlentscheidung im Freistaat der letzten Jahrzehnte. „Die Staatsregierung hätte 33.000 bezahlbare Wohnungen für die Menschen in Bayern kaufen können. Der heutige Ministerpräsident Söder hat politisch bewusst anders entschieden und versucht sich jetzt herauszureden. Der Untersuchungsausschuss hat klar ergeben, dass ein Kauf möglich gewesen wäre. Söder lügt, wenn er etwas anderes behauptet.“

Der stellvertretende Vorsitzende des GBW-Untersuchungsausschusses, Thomas Mütze, stellt zum Ende des Untersuchungsausschusses fest: „Der Untersuchungsausschuss GBW, dem die CSU noch nicht mal einen Namen gegeben hat, um ihn nicht thematisch zuordnen zu können, hat sich gelohnt, weil wir erfahren konnten, dass die Aussage des damalig verantwortlichen Finanzministers, Markus Söder, schlichte Falschinformationen waren. Die CSU hat immer wieder versucht, die EU zum Sündenbock zu machen, wie sie das immer gerne tut, wenn sie von eigenen Problemen ablenken will.“ Für Mütze ist ganz klar: „Der politische Wille von Söder und Seehofer, die Wohnungen zu halten, sich konsequent für Mieterinnen und Mieter einzusetzen, hat schlichtweg gefehlt.“

Prof. (Univ. Lima) Dr. Peter Bauer, Untersuchungsausschuss-Mitglied für die Freien Wähler, stellt fest: „Es ist unwahr, dass der Verkauf der GBW-Wohnungen alternativlos war. Dem Beihilfe-und Haushaltsrecht zufolge wäre es möglich gewesen, dass der Freistaat die GBW-Wohnungen erwirbt. Das gilt auch für die Kommunen. Die Dokumentation des staatlichen Handelns ist verantwortungslos, denn es fehlen Dokumente. Das habe ich auch schon im Untersuchungsausschuss zur Affäre Haderthauer so erlebt. Demokratie lebt von Transparenz – und letztendlich auch von politischer Verantwortung. Außerdem ist es ein Zeichen der Schwäche, dass die CSU diesem Untersuchungsausschuss keinen sachgerechten Namen gegeben hat. Die Bürgerinnen und Bürger in Bayern können mit der offiziellen Bezeichnung, 4. Untersuchungsausschuss der 17. Wahlperiode‘ nichts anfangen. Das zeugt auf Seiten der Staatsregierung von schlechtem Gewissen und ist pure Verschleierungstaktik.“

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Dr. Christoph Maier, Rechtsanwalt
Michael Schrodi, Mitglied Finanzausschuss des Deutschen Bundestags
Norbert Seidl, 1. Bürgermeister der Stadt Puchheim
Beatrix Zurek, Landesvorsitzende Bayerischer Mieterbund

Moderation: Peter Falk, Landtagskandidat

Sie sind herzlich eingeladen zur öffentlichen Veranstaltung des SPD-Unterbezirks Fürstenfeldbruck ins Puchheimer Kulturzentrum PUC.
Datum: Donnerstag, den 21.06.2018
Beginn: 20.00 Uhr

20180621 Veranstaltung Wohnen

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Mit einer Mischung aus ungläubigem Erstaunen und Erheiterung dürfen wir die aktuellen Informationen der CSU zur OB-Wahl kommentieren. „Das WIR entscheidet“, der Slogan der SPD zur vergangenen Bundestagswahl, hat die örtliche CSU offenbar zu neuen Höchstleistungen an Kreativität inspiriert. Der Eindruck setzt sich fort, wenn man die Seiten durchblättert. Fast fragen wir uns, ob Erich Raff demnächst die Senioren-AG der SPD beehren wird.

Das WIE entscheidet

Philipp Heimel hat sein Wahlprogramm als Erster bereits im Januar 2017 veröffentlicht. Natürlich freuen wir uns, wenn wir sowohl bei CSU wie BBV und Grünen fast 95%ige Übereinstimmung feststellen dürfen, der ursprüngliche Kandidat Lutzeier Auszüge in seinem Programm sogar wörtlich übernommen hat.

Kommunalpolitik, also Belange der Stadt FFB, hat mit Parteipolitik, Landes-oder gar Bundespolitik nichts zu tun. Ganz ohne Wahlkampfpolemik ist es also erfreulich, dass alle Beteiligten im Grundsatz am selben Strang für Bruck ziehen. Wie bisher unterstellen wir auch in Zukunft abseits gelegentlicher Meinungsverschiedenheiten im Detail allen Brucker Stadt“politikern“ diesen Willen.

Was uns unterscheidet: Das WIE. Aushilfsbürgermeister Raff spiegelt z.B. vor, die nur planungsrechtlich wichtige Frage einer B2-Verlegung im Auftrag des Stadtrats vorangetrieben zu haben. Der öffentlich bekannt gewordene Text seiner diesbezüglichen Anfrage ist dagegen ein einziger Hilferuf an seinen Parteikollegen Verkehrsminister Dobrint, ihm Argumente zur Hilfestellung gegen seinen renitenten Stadtrat zu geben. Die für Bruck bedeutende Frage der Zukunft einer Erstaufnahmestelle für Flüchtlinge im Fliegerhorst wurde von ihm trotz deutlicher Stadtratsbeschlüsse mit deutlicher Willfährigkeit gegenüber der Staatsregierung vorgetragen, die Besetzung der Brucker Verhandlungskommision CSU-dominiert, das jeweilige Verhandlungsergebnis regelmäßig im Stadtrat mehrheitlich kritisiert.

Diese Stadt braucht einen Brucker Bürgermeister. Der weiß, wo er herkommt und wo er hin will. Der für Bruck verhandelt und nicht für eine Parteilinie. Der übergreifende Konzepte aktiv entwickeln kann und nicht Punktlösungen verfolgt. Der für seine Vorstellungen Mehrheiten im Stadtrat findet, und umgekehrt auch vorgetragene Konzepte dieser Mehrheiten anerkennt und umsetzt. Und der mit Institutionen wie der Staatsregierung auf Augenhöhe verhandeln kann, weil er weder persönlich noch als CSU-Mitglied von deren Wohlwollen abhängig ist.

Lieber den Schmied wählen als den Schmiedel:

Lernziel bezahlbarer Wohnraum für Brucker/innen

Ausführlich referiert die CSU über Schaffung bezahlbaren Wohnraums . Diverse aktuelle Projekte im aktuellen Stadtgeschehen werden vorgestellt, die allesamt nicht von Erich Raff initiiert worden sind. „Vergessen“ wird, dass genau die örtliche CSU sich seit über 10 Jahren gegen sämtliche SPD-Anträge erfolgreich gestemmt hat, hier endlich aktiv zu werden. Das heute endlich angewandte Verfahren, bei Neubauvorhaben die Bauträger an den Folgekosten betreffend Infrastruktur zu beteiligen und sie zu verpflichten, einen angemessenen Anteil der entstehenden Wohnungen sozialgebunden vermieten zu müssen, stammt aus einem Stadtratsbeschluss aus der Ära Schumacher (SPD) Anfang der 90iger Jahre und wurde von ihrem Nachfolger Kellerer (CSU) nicht angewandt. Erst mit Beginn der (erhofften) Ära Pleil kam er wieder zur Geltung.

Vor dem Hintergrund der Wohnungsprobleme des Wirtschaftsfaktors Stadt München und der Flüchtlingsproblematik Ende 2015 wurde der bayrischen Staatsregierung bewusst, die Probleme bezahlbaren Wohnraums in Metropolregionen wie München doch nicht mehr ignorieren zu können, nachdem sie gerade die staatliche Wohnbaugesellschaft verkauft hatte. Entsprechende Programme wurden aufgesetzt, die allerdings an kommunale Bauträgerschaft gebunden waren. Prompt folgte nur Wochen später ein Stadtratsantrag der CSU, dementsprechend Möglichkeiten zu prüfen, eine kommunale Wohnbaugesellschaft zu errichten. Gleichgerichtete Anträge der SPD wurden aber zuvor durch eine CSU-Mehrheit stets verhindert.

So sehr wir uns über die inhaltliche Annäherung freuen: Reines Kopieren reicht nicht. Wir wollen die kommunale Wohnbaugesellschaft tatsächlich erreichen, weil sie als einzige gewährleisten kann, günstigen Wohnraum auch zuförderst den ansässigen Bürger/innen zugute kommen zu lassen. Nachdem Landrat Karmasin (CSU) solche Bestrebungen ablehnt, überlegen vorwiegend die SPD- und unabhängig geführten Kommunen des Landkreises (Olching, Puchheim, Gröbenzell), ein solches Projekt gemeinsam anzugehen. Gegen die aktuell bestehende Wohnungsnot muss außerdem sofort angegangen werden, während solche wichtigen Projekte erst in fünf bis zehn Jahren Wirkung zeigen werden.

So könnte ein kostenloses städtisches Wohnungsportal, das neben einer entsprechenden Online-Funktion auch einen persönlichen Ansprechpartner zur Verfügung stellt, ab übermorgen versuchen, Angebot und Nachfrage zusammen zu führen. Kostet nicht viel, kann aber moderne Alternativen wie „Wohnen gegen Hilfe“ oder Bürgergenossenschaften für Eigenbau sofort und tatkräftig unterstützen.

Lernziel Bahnhof Buchenau barrierefrei

Die SPD hat ganz maßgeblich dazu beigetragen, den geplanten (ursprünglich so genannten) barrierefreien Ausbau des Bahnhofs Buchenau erneut auf den Prüfstand zu stellen. Was Erich Raff und die CSU jetzt als ihren Erfolg verkaufen, musste durch das von uns mit gegründete Aktionsbündnis hart mit Unterschriftensammlungen für eine Petition erkämpft werden, und zwar anfangs gegen die von Erich Raff geleitete Stadtverwaltung.

Tatsächlich hatte nämlich der Stadtrat 2012 einer ursprünglichen, nachweislich nicht barrierefreien Variante einstimmig zugestimmt. Damals war er aber von Bahn und Staatsregierung vor die Alternative gestellt worden, dieser Planung zustimmen zu müssen oder eben gar keine zu erhalten. Vier Jahre später, nach Stuttgart 21 und den hochtrabenden Versprechungen der Staatsregierung zum Slogan „Bayern barrierefrei 2023“ haben sich die Sichtweisen etwas geändert und der vom Aktionsbündnis veranstaltete öffentliche Druck zeigte Wirkung.

Erst als die örtliche CSU bemerkt hatte, an diesem Thema nicht mehr „ungestraft“ vorbeizukommen, hat auch sie sich bewegt, beteiligt und ihre internen Hebel in Bewegung gesetzt. Im Sinne des letztlichen Erfolgs freuen wir uns auch hier wieder, dass der Weg zu einem wirklichen barrierefreien Bahnhof Buchenau nunmehr frei geworden ist und applaudieren neidlos Herrn Bocklet (CSU). Auch hier: Zum Lernziel erfolgreich hingetreten worden. Sollte ein Regionalzughalt im Bahnhof FFB quasi als Dreingabe herausspringen (war ja im Januar 2017 erst als unmöglich, dann als sofort machbar qualifiziert worden), doppelt Dank. Auf den dringlichen, seit 25 Jahren versprochenen Ausbau der S4 warten wir immer noch. Wir werden auch hier nicht aufgeben.

Lernziel Verkehr

Auch hier schwenkt die CSU widerstrebend auf unsere Linie ein, Fußgängern, Radfahrern und überhaupt dem öffentlichen, gemeinsamen Erlebnisraum deutlich größere Wichtigkeit zu verleihen als die Diskussion über angeblichen Dauerstau am Hauptplatz. Auch hier haben wir 2016 mit dem Vorschlag eines Radverkehrsplans neue Akzente gesetzt und freuen uns, dass diese in mittlerweile allen Vorstellungen zur Entwicklung von Aumühle/Lände ihren Niederschlag gefunden haben.

Technische und bauliche Veränderungsmöglichkeiten am Verlauf der B2 in unserer Innenstadt liegen seit fünf Jahren vor bzw. in den Schubladen der Stadtverwaltung. Noch immer hängt aber die CSU ihren Träumen von einer Deichenstegtrasse nach und mag auch jetzt nur versprechen, moderne Konzepte mangels eigener Alternativen halt dann auch zu verfolgen. Dieses Lernziel dürfte noch nicht erreicht sein. Da helfen auch keine Beteuerungen, wie gerne Herr Raff doch das Fahrrad benutzt. Sein Kollege, Landrat Karmasin (CSU), macht aktuell keinen Hehl daraus, Fahrradschnellwege nach München weder zu unterstützen noch prüfen lassen zu wollen.

Lernziel integrierte Konzepte der Stadtentwicklung

Da hapert es am Meisten, nur kann man das der hübsch gestalteten Broschüre vordergründig nicht ansehen. Bruck braucht ein ganzheitliches Konzept zur Weiterentwicklung, Rumdoktorn an bisschen Kita hier wo möglich, bisschen Sport dort, wo gerade Platz funktioniert nicht mehr in unseren Zeiten. Während der Stadtrat sich noch vor zwei Jahren ausführliche Redeschlachten lieferte, ob ein zukünftiges Stadtviertel Fliegerhorst drei- oder fünftausend neue Einwohner beherbergen sollte oder könnte, ist die Stadtbevölkerung in diesem Zeitraum um ebensolche Dimensionen von selbst gewachsen.

Für diese in Aussicht gestellte Erhöhung unserer Einwohnerzahl im Fliegerhorst wurden (staatlich gefördert) Mitarbeiter eingestellt, Konzepte erstellt, Gutachten angefordert und Ausschüsse eingerichtet, obwohl deren Realisierung in ferner Zukunft liegen. Die Bedürfnisse der 3000 Neubürger, die aktuell und tatsächlich bereits hier leben, werden am Rande abgewickelt, ohne Plan für Verkehrsfähigkeit, Klimaschutz, Nachhaltigkeit und Finanzierungsvermögen der Stadt.

Wenn dann von vernunftbegabter Seite dem seit nunmehr fast zwei Jahren amtierenden Aushilfsbürgermeister Argumente aus diesem Hintergrund entgegengehalten werden, reagiert dieser nicht mit Lösungsvorschlägen, sondern mit Anzeige-Drohungen. Einziges Argument: Angebliche Alternativlosigkeit, während seine Verwaltung sogar vom Stadtrat beschlossene Prüfung anderer Möglichkeiten schlicht unterlässt.
Dieses Lernziel ist nicht nur nicht erreicht. Hier ist keine Besserung in Sicht. Politik besteht eben genau im Aufspüren und Bedenken von Alternativen, auch und gerade im kommunalen Bereich. Wer das nicht kann noch will, sollte es besser lassen.

Homma no nia ned so gmocht

Wer das Singspiel des diesjährigen Nockherbergauftritts verfolgt hat, wird diese Zeile erinnern. Sie ist typisch auch für die Selbstdarstellung der örtlichen CSU. Das dargestellte Wahlprogramm unterscheidet sich von unserem höchstens im dargestellten Bedauern, durch gültige Bürgerentscheide eben jetzt auf solche Linien verwiesen worden zu sein (und im Schmücken mit fremden Federn). Weil aber jetzt nichts anderes mehr übrig bleibt, setzt auch die CSU auf die offensichtlichen Alternativen, die sie bis dato erfolgreich verhindert hat.

Im zitierten Singspiel ist das Ergebnis immer das Gleiche: Zehn Jahre später übernimmt die CSU dann doch die Anträge der Opposition als eigene und führt sie zum (eigenen) Erfolg. Beispiele siehe oben. Meistens haben sie wenig mit eigenem Denken zu tun, sondern mehr mit Wählerprognosen. Für die anstehenden OB-Wahlen möchten wir deshalb nochmals empfehlen:

Lieber den Schmied wählen als den Schmiedel

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Wenn aber dann das Grundstück tatsächlich bebaut werden wird, entstehen weitere Folgekosten für die Kommune, weil für darauf anzusiedelnde neue Bewohner auch neue Infrastruktur nötig wird wie Schulen, Kindergärten, Straßen. Auch die reinen Kosten der Planung selbst wie teilweise auch Erschließungs- und Unterhaltskosten belasten die Stadtkassen.

Das SoBoN-Konzept setzt an der durch den Planungsvorgang seitens der Kommune entstehenden Wertzuwachs des Baugrundes an. Der soll nicht mehr wie früher allein dem Bauwerber verbleiben, sondern sozial gerecht verteilt werden. Weil ja auch dem Bauwerber ein Investitionsisiko verbleibt, muss diese Verteilung auch seine Interessen angemessen berücksichtigen. Mittlerweile anerkannter Usus ist, dass mindestens 30% der erzielbaren Wertsteigerung dem Bauwerber verbleiben müssen. Der verbleibende Rest aber soll der Kommune zugute kommen.

Dies erscheint nur auf den ersten Blick wirtschaftlich widersinnig.

Warum sollte ein Bauwerber oder Investor freiwillig bis zu 70% eines erzielbaren Wertgewinns abgeben? In Hintertupfing würde er das freilich auch tatsächlich nicht tun vor allem dann, wenn er evtl. in Obertupfing noch unbelastet ohne SoBoN-Regelungen bauen dürfte. In Boom-Regionen wie dem Großraum München aber, wo jeder noch bebaubare Quadratmeter wegen der Gewinnaussichten der Investition selbst (also auch ohne Grundwertsteigerung) heiß umkämpft ist, stellt sich das aber anders dar. Hier können und sollten die Kommunen ein Wörtchen mitreden.

SoBoN im Großraum München und in FFB

Die Stadt München selbst hat dieses Konzept seit fast 20 Jahren ausgestaltet und entwickelt. Es gilt mittlerweile als „Münchner Modell“ fast als Vorzeigeweg, wie dieses Konzept als feste Institution der Stadtentwicklung bezahlbaren Wohnraum und angemessene soziale Infrastruktur sichern helfen kann, ohne den Stadtsäckel über Gebühr zu belasten.

Nachdem sich der Druck immer weniger verfügbarer Flächen zunehmend auch auf das Umland erstreckt, beginnen hier auch die Gemeinden, über solche Konzepte nachzudenken. Erding hat ein ähnliches Modell jetzt installiert, Freising und Gauting (u.a.) denken darüber intensiv nach. Im Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München wird über ein allgemeines Modell diskutiert.

Dem Vernehmen nach hält sich die Kreisstadt FFB hier für einen Vorreiter der Bewegung, hat sie doch in einem Grundsatzbeschluss festgelegt, zukünftig bei neuen Bauvorhaben dem Bauwerber eine festgelegte Quote an Wohneinheiten abzuverlangen, die mietpreisgebunden zur Verfügung gestellt werden müssen (früher Sozialwohnungen). Tatsächlich entspricht diese Beschwernis des Bauwerbers dem Gedanken, seine Bodenwertsteigerung einem sozialen Zweck zukommen zu lassen. Erstens aber greift dieser Gedanke unter Gesichtspunkten der Stadtentwicklung zu kurz, zweitens hat der Stadtrat bereits wenige Monate später eine Ausnahme von dieser Regel zugelassen, was nachfolgende Grundsätze eines rechtlich gültigen SoBoN-Konzepts ad absurdum führt:

Grundsätze eines rechtlich haltbaren SoBoN-Konzepts

Wie schon dargestellt, greift SoBoN in die Grundregeln des freien Marktes ein, nach denen jeder Unternehmer die Früchte seiner Investition selbst ernten darf. Andererseits aber gibt es die in der Bayrischen Verfassung niedergelegte Sozialbindung des Eigentums und die Planungshoheit der Kommunen, die aus städtebaulicher Sicht Grenzen setzen können. Ein Eingriff in die Regeln des freien Marktes ist daher zulässig, muss aber begründet sein, darf also nicht willkürlich erfolgen. Deshalb sind mindestens folgende Grundsätze zu beachten:

Planerische Zielsetzung

Die Gemeinde muss sich streng am Baurecht orientieren und sicherstellen, dass die Bauleitplanung insbesondere die Ziele der Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen sowie des Wohnbedarfs der ortsansässigen Bevölkerung“ (§ 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) verfolgt. Dieses Ziel muss ausdrücklich definiert werden und sich z.B. auf die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung beziehen. In FFB würde das bedeuten, in zukünftig zu planenden oder zu überplanenden Gebieten wie der Innenstadt ausdrücklich auch sozial schwächere Bevölkerungsgruppen ausdrücklich ansiedeln oder halten zu wollen bzw. die Verdrängung angestammter Mieter verhindern zu wollen (Gentrifizierung).

Gleichbehandlung und Verfahren

Es muss festgelegt werden, für welche zukünftigen Bauanfragen das Konzept gelten soll und diese Festlegung muss sich direkt und gerichtsfest nachvollziehbar aus der planerischen Zielsetzung ergeben. In München betrifft dies sämtliche Neubauvorhaben ab einem bestimmten Volumen, gleich welche Nutzung beantragt wird. Diese Grundsätze müssen danach ausnahmslos auf alle anstehenden Verfahren angewendet werden. Nur eine einzige Ausnahme eröffnet dem Bauwerber den dann berechtigten Klagegrund, ungleich behandelt worden zu sein.

Das Verfahren, wie die Bewertung eines ursprünglichen Grundstückswerts und die Bewertung nach der Planung vonstatten gehen soll sowie die Frage, welche Folgelasten der Bauwerber über seine Abgaben prinzipiell mitzutragen hat, muss transparent und vorher festgelegt sein. Eine eigentlich vernünftige und wünschenswerte Zurechnung auf allgemeine, die Gesamtgemeinde betreffende Kosten wird eher nicht zulässig sein, vielmehr müssen die zugerechneten Lasten dem zu bewertenden Objekt ursächlich zuzuordnen sein. Beispiel: Der Neubau dreier Mehrfamilienhäuser auf der grünen Wiese wird noch keinen neuen Kindergarten erfordern, die nächsten zehn daneben aber schon. Hier braucht es also bereits im Vorfeld entsprechende Verfahrensregeln.

Nötige Maßnahmen in FFB

Der gültige Stadtratsbeschluss, zukünftigen Bauanträgen eine Quote für den sozial geförderten Wohnungsbau abzufordern, ist löblich. Nach derzeitigem Vollzug durch den Stadtrat hat er mehr die Bedeutung einer Willensbekundung. Für die stringente Durchsetzung eines wirklichen Konzepts sozialer Bodennutzung reicht er nicht aus. Vielmehr spiegelt er gerade mal die Beschlusslage der Stadt München aus dem Jahr 1994 wieder.

Andererseits erfordert die rechtssichere Einrichtung solcher Verfahren einen sicherlich hohen Aufwand für einzelne Stadtverwaltungen, auch für unsere. Der Planungsverband Äußerer Wirtschaftraum München, dem wir auch angehören, versucht gerade, hier einen gemeinsamen Weg für alle Umlandkommunen zu entwickeln. Ein Minimalziel sollte sein, sich diesem Prozess als Kommune anzuschließen und das auch zu fordern.

Möglicherweise braucht es zwar für FFB in Anbetracht der anstehenden Aufgaben wie der Konversion des Fliegerhorstes besondere Ansätze und Lösungen, die in ein solches allgemeines Verfahrenskonzept eingearbeitet werden müssten. Eine grundsätzlich gemeinsame Lösung könnte aber sicher Ressourcen sparen.

Update 2016
Unter der Stadtregierung des OB Pleil wird dieser ursprünglich Anfang der 90iger Jahre durch die Bgmin. Schumacher (SPD) erfochtene Grundsatzbeschluss auch tatsächlich durchgesetzt und die Abschöpfungsquote wurde kürzlich auf 40% erhöht. Die städtische Bauverwaltung hat ein weithin anerkanntes Konzept entwickelt, wie SoBoN auch in Kreisstädten des Münchner Umlands angemessen und rechtssicher umgesetzt werden kann.

Tatsächlich hat der Stadtrat sich an der Schnittstelle der Legislaturen Kellerer/Pleil in einem Fall sich die SoBoN-Beschwernisse gegen Geld abkaufen lassen. Von diesem Geld sind aber in städtischen Besitz befindliche, bezahlbare Wohnungen saniert bzw. neu errichtet worden. Diese Maßnahmen hätten sonst nicht finanziert werden können. Es ging damals also um einen realen Zwiespalt in der Bewertung (quer durch alle Fraktionen), eben nicht um den später in sozialen Medien immer wieder behaupteten „Ausverkauf“ der SoBoN-Grundsätze oder um eine Ungleichbehandlung.

Weiterführende Links

1. Infobroschüren des Planungsverbands (ggf. sobon als Suchbegriff eingeben)
2. Infos der Landeshauptstadt München mit weiteren Angeboten

Der Beitrag Konzept Soziale Bodennutzung (SoBoN) erschien zuerst auf SPD Fürstenfeldbruck.

Für beide Gruppen lassen sich aber oft auch Wohnmodelle als Kombinationen finden, die durchaus sinnvoll vernetzt werden könnten.

Welche Fragen stellen sich vor Ort?

• Welche Wohnformen gibt es, was für Modellvorstellungen sind anderswo schon ausprobiert worden. Wie weit tragen sie dazu bei, Wohnen im Alter eigenverantwortlich, aber bezahlbar zu gestalten.
• Welche Fördermöglichkeiten und/oder staatl. Unterstützung gibt es.
• Wie kann Eigenverantwortung unterstützt werden (Bsp Alters-WG)
• Bestandsaufnahme der derzeitigen Arbeit der Verwaltungen zu dem Thema
• Führt das Konzept Mehrgenerationenhaus hier weiter und/oder sind die bisher in FFB realisierten Modelle hier eine Hilfe?

Wohnmodell Wohnen gegen Hilfe

Projekte zum Thema „Wohnen gegen Hilfe“ gibt es bereits relativ viele in der BRD. Grundgedanke ist der, dass in vielen Wohnungen Senioren leben, die ihr Umfeld nicht verlassen möchten, aber wegen Auszug der Kinder und/oder Ableben des Lebenspartners eigentlich ungenutzter Raum vorhanden ist. Zugleich sind diese Bewohner oft aber auch kleine Hilfen im täglichen Leben angewiesen (hier geht es aber nicht um Pflege im medizinischen Sinn,sondern um Handreichungen wie Einkauf, Botengänge oder Putzhilfen). Letztlich kann dieselbe Ausgangslage aber auch Alleinerziehende, Vermögende mit viel Platz und Geld aber wenig Zeit oder ganz andere Konstellationen betreffen.

Bisher wurden solche Konzepte hauptsächlich als Instrument genutzt, studentischer Wohnungsnot in Ballungszentren zu begegnen.Der zukünftige Mieter garantiert einfache Hilfsleistungen im Gegenzug für kostenlosen oder ermäßigten Wohnraum. Problematisch dabei ist aber, dass die Vorstellungen über Art und Umfang der Hilfeleistungen einerseits und Eigenständigkleit und Lebensfreiheit der Untermieter sich manchmal schwer vereinbaren lassen. Es hat sich daher bewährt, hier eine unabhängige Vermittlerstelle einzuschalten, um hier lauernde Missverständnisse bereits im Vorfeld gering zu halten. Meist erledigen diese Rolle bisher Gemeinden, Studentenwerke oder gemeinnützige Träger.

Angesichts steigender, allgemeiner Wohnungsnot gerade in Ballungszentren wie also auch in FFB, sollten solche Konzepte aber auf allgemeinere Füsse gestellt werden. Gerade auch eine zunehmend virulenter werdende Wohnungsnot anerkannter Asylbewerber (die also der deutschen Sprache bereits mächtig sein sollten und meist 1-2 Jahre in Deutschland sein werden) könnte so gelindert werden.

Weitere Informationen

1. Ein staatliches gefördertes Koordinationsprogramm Wohnen im Alter bietet wertvolle Grundlageninformationen zu Fördermöglichkeit in Bayern und Verweise auf vorhandene Modelle.
2. Förderprogramme, Richtlinien etc für alternative Wohnmodelle für Senioren (Umfang bis 40.000 €/max. 2 Jahre, max. 90% Finanzierung der Aufw., befristet Ende 2015) werden auf dieser Seite der bayr. Staatsregierung dargestellt. Dies betrifft aber lediglich die sozpäd. Notwendigen Fachkräfte zur Umsetzung der Maßnahme, Öffentlichkeitsarbeit, nicht aber bauliche Notwendigkeiten abgesehen von seniorengerechtem Umbau (steht so aber nicht im Text der Richtlinie).

Der Beitrag Wohnmodelle für Alte und Junge: Antwort auf Wohnungsnot? erschien zuerst auf SPD Fürstenfeldbruck.