Konzept Soziale Bodennutzung (SoBoN)

Beim Konzept der Sozialen Bodennutzung geht es prinzipiell darum, die Wertsteigerung von Grundstücken zu erfassen und neu zu verteilen, welche diese durch den Planungsvorgang der Kommunen erhalten. Ganz plakativ ausgedrückt: Wenn aus ursprünglichem Ackerland Bauland gemacht gemacht wird, weil die Kommune über ihre Planungshoheit dieser Nutzungsänderung zustimmt, hat dieses Land nach diesem Planungsakt einen höheren Wert, als es der ursprüngliche Acker hatte.

Wenn aber dann das Grundstück tatsächlich bebaut werden wird, entstehen weitere Folgekosten für die Kommune, weil für darauf anzusiedelnde neue Bewohner auch neue Infrastruktur nötig wird wie Schulen, Kindergärten, Straßen. Auch die reinen Kosten der Planung selbst wie teilweise auch Erschließungs- und Unterhaltskosten belasten die Stadtkassen.

Das SoBoN-Konzept setzt an der durch den Planungsvorgang seitens der Kommune entstehenden Wertzuwachs des Baugrundes an. Der soll nicht mehr wie früher allein dem Bauwerber verbleiben, sondern sozial gerecht verteilt werden. Weil ja auch dem Bauwerber ein Investitionsisiko verbleibt, muss diese Verteilung auch seine Interessen angemessen berücksichtigen. Mittlerweile anerkannter Usus ist, dass mindestens 30% der erzielbaren Wertsteigerung dem Bauwerber verbleiben müssen. Der verbleibende Rest aber soll der Kommune zugute kommen.

Dies erscheint nur auf den ersten Blick wirtschaftlich widersinnig.

Warum sollte ein Bauwerber oder Investor freiwillig bis zu 70% eines erzielbaren Wertgewinns abgeben? In Hintertupfing würde er das freilich auch tatsächlich nicht tun vor allem dann, wenn er evtl. in Obertupfing noch unbelastet ohne SoBoN-Regelungen bauen dürfte. In Boom-Regionen wie dem Großraum München aber, wo jeder noch bebaubare Quadratmeter wegen der Gewinnaussichten der Investition selbst (also auch ohne Grundwertsteigerung) heiß umkämpft ist, stellt sich das aber anders dar. Hier können und sollten die Kommunen ein Wörtchen mitreden.

SoBoN im Großraum München und in FFB

Die Stadt München selbst hat dieses Konzept seit fast 20 Jahren ausgestaltet und entwickelt. Es gilt mittlerweile als „Münchner Modell“ fast als Vorzeigeweg, wie dieses Konzept als feste Institution der Stadtentwicklung bezahlbaren Wohnraum und angemessene soziale Infrastruktur sichern helfen kann, ohne den Stadtsäckel über Gebühr zu belasten.

Nachdem sich der Druck immer weniger verfügbarer Flächen zunehmend auch auf das Umland erstreckt, beginnen hier auch die Gemeinden, über solche Konzepte nachzudenken. Erding hat ein ähnliches Modell jetzt installiert, Freising und Gauting (u.a.) denken darüber intensiv nach. Im Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München wird über ein allgemeines Modell diskutiert.

Dem Vernehmen nach hält sich die Kreisstadt FFB hier für einen Vorreiter der Bewegung, hat sie doch in einem Grundsatzbeschluss festgelegt, zukünftig bei neuen Bauvorhaben dem Bauwerber eine festgelegte Quote an Wohneinheiten abzuverlangen, die mietpreisgebunden zur Verfügung gestellt werden müssen (früher Sozialwohnungen). Tatsächlich entspricht diese Beschwernis des Bauwerbers dem Gedanken, seine Bodenwertsteigerung einem sozialen Zweck zukommen zu lassen. Erstens aber greift dieser Gedanke unter Gesichtspunkten der Stadtentwicklung zu kurz, zweitens hat der Stadtrat bereits wenige Monate später eine Ausnahme von dieser Regel zugelassen, was nachfolgende Grundsätze eines rechtlich gültigen SoBoN-Konzepts ad absurdum führt:

Grundsätze eines rechtlich haltbaren SoBoN-Konzepts

Wie schon dargestellt, greift SoBoN in die Grundregeln des freien Marktes ein, nach denen jeder Unternehmer die Früchte seiner Investition selbst ernten darf. Andererseits aber gibt es die in der Bayrischen Verfassung niedergelegte Sozialbindung des Eigentums und die Planungshoheit der Kommunen, die aus städtebaulicher Sicht Grenzen setzen können. Ein Eingriff in die Regeln des freien Marktes ist daher zulässig, muss aber begründet sein, darf also nicht willkürlich erfolgen. Deshalb sind mindestens folgende Grundsätze zu beachten:

Planerische Zielsetzung

Die Gemeinde muss sich streng am Baurecht orientieren und sicherstellen, dass die Bauleitplanung insbesondere die Ziele der Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen sowie des Wohnbedarfs der ortsansässigen Bevölkerung“ (§ 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) verfolgt. Dieses Ziel muss ausdrücklich definiert werden und sich z.B. auf die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung beziehen. In FFB würde das bedeuten, in zukünftig zu planenden oder zu überplanenden Gebieten wie der Innenstadt ausdrücklich auch sozial schwächere Bevölkerungsgruppen ausdrücklich ansiedeln oder halten zu wollen bzw. die Verdrängung angestammter Mieter verhindern zu wollen (Gentrifizierung).

Gleichbehandlung und Verfahren

Es muss festgelegt werden, für welche zukünftigen Bauanfragen das Konzept gelten soll und diese Festlegung muss sich direkt und gerichtsfest nachvollziehbar aus der planerischen Zielsetzung ergeben. In München betrifft dies sämtliche Neubauvorhaben ab einem bestimmten Volumen, gleich welche Nutzung beantragt wird. Diese Grundsätze müssen danach ausnahmslos auf alle anstehenden Verfahren angewendet werden. Nur eine einzige Ausnahme eröffnet dem Bauwerber den dann berechtigten Klagegrund, ungleich behandelt worden zu sein.

Das Verfahren, wie die Bewertung eines ursprünglichen Grundstückswerts und die Bewertung nach der Planung vonstatten gehen soll sowie die Frage, welche Folgelasten der Bauwerber über seine Abgaben prinzipiell mitzutragen hat, muss transparent und vorher festgelegt sein. Eine eigentlich vernünftige und wünschenswerte Zurechnung auf allgemeine, die Gesamtgemeinde betreffende Kosten wird eher nicht zulässig sein, vielmehr müssen die zugerechneten Lasten dem zu bewertenden Objekt ursächlich zuzuordnen sein. Beispiel: Der Neubau dreier Mehrfamilienhäuser auf der grünen Wiese wird noch keinen neuen Kindergarten erfordern, die nächsten zehn daneben aber schon. Hier braucht es also bereits im Vorfeld entsprechende Verfahrensregeln.

Nötige Maßnahmen in FFB

Der gültige Stadtratsbeschluss, zukünftigen Bauanträgen eine Quote für den sozial geförderten Wohnungsbau abzufordern, ist löblich. Nach derzeitigem Vollzug durch den Stadtrat hat er mehr die Bedeutung einer Willensbekundung. Für die stringente Durchsetzung eines wirklichen Konzepts sozialer Bodennutzung reicht er nicht aus. Vielmehr spiegelt er gerade mal die Beschlusslage der Stadt München aus dem Jahr 1994 wieder.

Andererseits erfordert die rechtssichere Einrichtung solcher Verfahren einen sicherlich hohen Aufwand für einzelne Stadtverwaltungen, auch für unsere. Der Planungsverband Äußerer Wirtschaftraum München, dem wir auch angehören, versucht gerade, hier einen gemeinsamen Weg für alle Umlandkommunen zu entwickeln. Ein Minimalziel sollte sein, sich diesem Prozess als Kommune anzuschließen und das auch zu fordern.

Möglicherweise braucht es zwar für FFB in Anbetracht der anstehenden Aufgaben wie der Konversion des Fliegerhorstes besondere Ansätze und Lösungen, die in ein solches allgemeines Verfahrenskonzept eingearbeitet werden müssten. Eine grundsätzlich gemeinsame Lösung könnte aber sicher Ressourcen sparen.

Update 2016
Unter der Stadtregierung des OB Pleil wird dieser ursprünglich Anfang der 90iger Jahre durch die Bgmin. Schumacher (SPD) erfochtene Grundsatzbeschluss auch tatsächlich durchgesetzt und die Abschöpfungsquote wurde kürzlich auf 40% erhöht. Die städtische Bauverwaltung hat ein weithin anerkanntes Konzept entwickelt, wie SoBoN auch in Kreisstädten des Münchner Umlands angemessen und rechtssicher umgesetzt werden kann.

Tatsächlich hat der Stadtrat sich an der Schnittstelle der Legislaturen Kellerer/Pleil in einem Fall sich die SoBoN-Beschwernisse gegen Geld abkaufen lassen. Von diesem Geld sind aber in städtischen Besitz befindliche, bezahlbare Wohnungen saniert bzw. neu errichtet worden. Diese Maßnahmen hätten sonst nicht finanziert werden können. Es ging damals also um einen realen Zwiespalt in der Bewertung (quer durch alle Fraktionen), eben nicht um den später in sozialen Medien immer wieder behaupteten „Ausverkauf“ der SoBoN-Grundsätze oder um eine Ungleichbehandlung.

Weiterführende Links

  1. Infobroschüren des Planungsverbands (ggf. sobon als Suchbegriff eingeben)
  2. Infos der Landeshauptstadt München mit weiteren Angeboten